상속받은 집 팔 때 취득가액이 공시지가로 잡혔다면? 상속세 0원이었던 분들이 볼 2026년 대법원 판결

상속받은 집이나 땅을 팔려고 양도세를 계산해 보면 깜짝 놀라는 경우가 있습니다. 실제로는 10억 원에 파는데 취득가액이 2억 원대로 잡혀 있어 양도차익이 8억 원 가까이 되는 식입니다. 부모님이 오래 갖고 계셨던 것도 아니고, 상속받을 때도 시세가 이미 7억 원은 넘었는데 왜 이렇게 될까요.

대개 상속세를 낼 게 없어서 상속세 신고를 공시지가·기준시가로 했고, 세무서도 그 금액으로 결정했기 때문입니다. 그 결정가액이 그대로 양도세 취득가액이 됩니다. 그런데 2026년 8월 대법원이 이 부분을 다시 다툴 수 있는 길을 열어 주는 판결을 두 건 내놓았습니다. 조문과 판결문을 기준으로, 어떤 경우에 다시 볼 만한지 가려 보겠습니다. 개별 사안은 상속 당시 신고 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

1. 상속받은 부동산의 취득가액은 이렇게 정해집니다

양도세에서 상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액입니다. 그리고 괄호 안에 한 줄이 더 있습니다. 세무서장 등이 같은 법 제76조에 따라 결정·경정한 가액이 있는 경우에는 그 가액으로 한다는 것입니다(소득세법 시행령 제163조제9항). 취득 시기는 상속이 개시된 날입니다(같은 영 제162조제1항제5호).

상속세 평가는 시가가 원칙입니다(상속세 및 증여세법 제60조제1항). 상속개시일 전후 6개월 안에 그 재산의 매매·감정·수용·경매·공매가 있으면 그 가액을 시가로 봅니다(같은 법 시행령 제49조제1항). 그런데 시가를 산정하기 어려우면 공시지가·기준시가 같은 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다(같은 법 제60조제3항).

2. 왜 취득가액이 낮게 잡히나

단독주택, 토지, 오래된 다가구처럼 비슷한 거래가 드문 부동산은 평가기간 안에 매매사례가 없는 경우가 많습니다. 게다가 상속공제로 상속세가 0원이면 굳이 돈을 들여 감정평가를 받지 않고 공시지가로 신고하기 쉽습니다. 세무서도 세액이 0원이니 그 금액대로 결정합니다.

문제는 몇 년 뒤입니다. 그 부동산을 시세대로 팔면 취득가액은 공시지가 수준의 결정가액이라 양도차익이 크게 잡힙니다. 그동안 실무에서는 "세무서가 결정한 가액이 있으면 그 가액이고, 다른 감정가로 바꿔 신고하면 경정 대상"이라고 보는 것이 일반적이었습니다.

3. 대법원 2026. 8. 12. 선고 2022두67357 판결

사안은 이렇습니다(판결문에 나온 사실을 줄인 것입니다).

• 어머니가 돌아가셔서 주택과 토지를 상속받았고, 상속공제로 상속세는 0원이었습니다.
• 세무서는 보충적 평가방법으로 부동산을 약 2억 2천만 원으로 평가해 상속세를 0원으로 결정했습니다.
• 다음 해 약 10억 원에 팔면서 결정가액을 취득가액으로 양도세를 신고·납부했습니다.
• 그 뒤 상속개시일 기준으로 소급감정을 받아(약 6억 9천만 원) 취득가액을 바꿔 달라는 경정청구를 했고, 세무서는 거부했습니다.
• 소송 중 법원이 맡긴 감정에서는 상속개시일 당시 시가가 약 7억 3천만 원으로 나왔습니다.

대법원은 세무서의 상고를 기각했습니다. 판결의 핵심 문장은 이것입니다.

그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결 시까지 해당 자산의 상속 당시 시가가 증명된 때에는, 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다.

그리고 시가에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 들어가며, 소급감정이라도 마찬가지라고 했습니다. 세무서가 결정한 가액이 있더라도 그 가액이 객관성과 합리성을 갖춘 시가가 아니면 시행령 제163조제9항 괄호를 적용하지 않는다는 것입니다.

이유로는 상속세가 0원이면 상속인은 그 결정을 다툴 실익이 없어 그냥 넘어가는 경우가 많은데, 결정이 먼저 있었다는 이유만으로 양도세 단계에서도 다툴 수 없게 하면 상속세와 양도세 어느 단계에서도 불복할 기회가 사실상 없어진다는 점을 들었습니다. 이 사건에서는 결정가액(약 2억 2천만 원)이 감정가(약 7억 3천만 원)와 차이가 커서 시가를 객관적으로 평가한 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

4. 같은 날 선고된 2025두32147 판결: 비슷한 땅의 거래가액도 시가

또 한 건은 배우자가 상속받은 논입니다. 상속세를 신고하지 않자 세무서가 보충적 평가로 약 7천만 원으로 결정(세액 0원)했고, 7년 뒤 약 2억 7천만 원에 팔면서 결정가액으로 신고했습니다. 이후 감정 두 곳의 평균(약 1억 7천만 원)으로 경정청구를 했다가 거부당했습니다.

법원은 같은 법리를 적용하면서, 이 사건에서는 상속 무렵 거래된 비슷한 토지의 매매가액을 기준으로 취득가액을 정했습니다. 면적·위치·용도 같은 요소 중 하나가 다르더라도 전체적으로 비슷하다고 평가되면 유사재산이 될 수 있다고 보았습니다. 감정을 새로 받지 않아도 상속 당시 주변 거래 사례가 있다면 그것이 근거가 될 수 있다는 뜻입니다. 다만 이 사건에서 최종적으로 채택된 금액은 납세자가 낸 감정 평균이 아니라 원심이 고른 매매사례가액이었습니다. 어떤 시가가 받아들여질지는 결국 증거와 법원 판단에 달려 있습니다.

5. 우리 집도 해당될까: 먼저 확인할 네 가지

맨 위 그림에 정리한 순서대로 보시면 됩니다.

1. 상속세가 0원이었거나 신고를 안 했는지: 두 판결 모두 이 경우입니다.
2. 세무서 결정가액이 공시지가·기준시가 같은 보충적 평가액인지: 상속세 결정 내역이나 신고서 사본으로 확인합니다.
3. 상속 당시 시세와 차이가 큰지: 상속개시일 전후 인근 거래, 소급감정으로 가늠합니다.
4. 양도세 신고기한이 지난 뒤 5년이 안 됐는지: 경정청구는 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 할 수 있습니다(국세기본법 제45조의2제1항).

넷 다 해당하면 다시 볼 만합니다. 특히 아직 팔지 않았다면, 팔기 전에 미리 근거를 모아 두는 것이 좋습니다.

6. 실제로 다툴 때 생각할 점

• 두 사건 모두 결정가액으로 먼저 신고하고 경정청구를 했습니다. 처음부터 감정가로 신고했을 때 세무서가 어떻게 대응할지는 판결이 직접 다루지 않았습니다. 신고 방식은 금액과 증거를 보고 정해야 합니다.
• 소급감정은 비용이 듭니다. 줄어드는 세액과 감정 수수료, 다툼이 길어질 가능성을 함께 따져야 합니다. 상속세 평가에서 감정가액은 원칙적으로 둘 이상의 감정기관에 의뢰한다는 점도 참고할 만합니다(상속세 및 증여세법 제60조제5항).
• 세무서가 경정청구를 거부할 수도 있습니다. 두 사건 모두 소송까지 가서야 결론이 났습니다. 이의신청·심판청구·소송까지 시간이 걸릴 수 있다는 점을 염두에 두세요.
• 상속세를 실제로 낸 경우·증여받은 재산은 판결 이유(0원이라 다툴 기회가 없었다)와 사정이 달라 같은 결론을 장담할 수 없습니다.

7. 앞으로 상속받는 분이라면

가장 좋은 방법은 상속세 신고 때부터 시가에 가깝게 평가해 두는 것입니다. 상속공제 범위 안이라 상속세가 0원이라면, 감정평가를 받아 시가로 신고해도 상속세는 늘지 않으면서 나중에 팔 때 취득가액이 높아집니다. 평가기간(상속개시일 전후 6개월) 안의 감정·매매가 원칙적인 시가라는 점(같은 법 시행령 제49조제1항)도 함께 기억해 두시면 좋겠습니다. 다만 상속재산 규모가 공제 한도에 가까우면 감정가 신고로 상속세가 생길 수 있으니 미리 계산해 봐야 합니다.

성종회계에서 상속 상담을 할 때도 "상속세가 없으니 공시지가로 간단히"가 나중에 양도세 부담으로 돌아오는 경우를 자주 봅니다. 상속세 신고는 나중에 팔 때의 양도세까지 함께 보고 정하시길 권합니다. 개별 사안은 상속 당시 신고·결정 내용과 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(kicpa1658@gmail.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

상속받은 부동산의 양도세 취득가액은 무엇으로 정하나요?

상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액을 취득가액으로 봅니다. 세무서장이 같은 법 제76조에 따라 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액입니다(소득세법 시행령 제163조제9항). 다만 대법원은 그 결정가액이 객관적이고 합리적인 시가가 아니면 이 괄호 규정을 적용하지 않는다고 보았습니다(대법원 2026. 8. 12. 선고 2022두67357 판결).

이미 결정가액으로 양도세를 신고했는데 다시 다툴 수 있나요?

법정신고기한이 지난 뒤 5년 안이면 경정청구를 할 수 있습니다(국세기본법 제45조의2제1항). 판결의 두 사건도 결정가액으로 신고·납부한 뒤 감정가액을 근거로 경정청구를 했고, 세무서가 거부하자 소송에서 다퉈 이겼습니다.

상속세를 실제로 낸 경우에도 같은 결론인가요?

단정하기 어렵습니다. 두 판결은 모두 상속공제 등으로 상속세가 0원이어서 결정가액을 다툴 기회가 사실상 없었던 사안이고, 판결 이유도 그 점을 중심에 두었습니다. 상속세를 실제로 낸 경우나 증여받은 재산은 사실관계를 따로 살펴봐야 합니다.