부모님 집을 상속받았는데, 원래 살던 내 집을 팔면 1세대1주택 비과세가 될까? 상속주택 특례 요건 정리

성종회계로 들어오는 상속 상담 중에 대표님·사장님들이 꼭 덧붙이시는 질문이 있습니다. "아버지 집을 물려받아서 집이 두 채가 됐는데, 제가 원래 살던 집을 팔면 세금이 나오나요?" 집이 두 채가 됐으니 비과세는 끝났다고 생각하고 오시는 분이 많은데, 상속으로 두 채가 된 경우는 따로 정한 특례가 있습니다. 대신 요건이 생각보다 촘촘합니다.

오늘은 소득세법 시행령 제155조제2항 원문을 놓고, 상담 때 실제로 무엇을 묻고 확인하는지 순서대로 정리해 보겠습니다. 아래 사례는 이해를 돕기 위한 가상의 상황이고, 개별 사안은 세대 구성·취득 시점 같은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 참고용으로 봐 주세요.

1. 이런 상황을 가정해 보겠습니다

자녀 한 분이 몇 년 전부터 따로 세대를 꾸려 아파트 한 채를 갖고 살고 있습니다. 그러다 부모님이 돌아가시면서 부모님이 살던 집 한 채를 상속받았습니다. 이제 이 세대는 집이 두 채입니다. 자녀분은 상속받은 집에 들어가 살고, 원래 살던 아파트를 팔 생각입니다.

2. 조문이 정한 특례 — 「일반주택을 팔 때」 한 채로 봐 줍니다

시행령 제155조제2항의 핵심 문장은 이렇습니다.

상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

두 가지를 같이 읽어야 합니다.

• 특례가 적용되는 건 일반주택을 팔 때입니다. 상속받은 집을 먼저 파는 경우에는 이 조항으로 비과세가 되지 않습니다. 어느 집을 먼저 팔지 순서가 중요한 이유입니다.
• "1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다"는 것은, 한 채로 봐 줄 테니 일반주택이 원래의 비과세 요건을 갖췄는지는 따로 보겠다는 뜻입니다. 보유기간 2년(취득 당시 조정대상지역이었다면 그 기간 중 거주 2년)을 채워야 합니다(시행령 제154조제1항). 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이면 넘는 부분에는 세금이 나옵니다(소득세법 제89조제1항제3호).

3. 「일반주택」이 되려면 — 두 가지 제외 조건

같은 항 괄호는 일반주택의 범위를 좁혀 둡니다.

• 상속개시 당시 보유한 주택만 일반주택입니다. 상속을 받은 뒤 새로 산 집은 일반주택이 아닙니다. 상속 후에 이사 가려고 집을 하나 더 샀다면, 그 집을 팔 때는 이 특례가 아니라 다른 규정을 따져야 합니다.
• 상속개시일부터 거슬러 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택은 제외합니다. 돌아가시기 직전에 부모님께 집을 미리 증여받았다면, 그 집은 일반주택으로 인정받지 못합니다.

4. 같은 세대였다면 — 원칙적으로 안 됩니다

상담에서 가장 많이 걸리는 부분이 이것입니다. 같은 항 단서는 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우를 따로 정합니다. 부모님과 주민등록상 한 세대로 살다가 상속받았다면, 원래부터 한 세대가 두 채를 갖고 있던 것과 같다고 보는 겁니다.

예외는 동거봉양입니다. 1주택을 가진 자녀가 1주택을 가진 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시려고 세대를 합쳤고, 세대를 합친 날 현재 그 직계존속 중 한 분 이상이 60세 이상이었다면, 합치기 이전부터 보유하고 있던 주택만 상속받은 주택으로 봅니다.

그래서 상담 때는 반드시 주민등록등본·초본으로 상속개시일 현재 세대 구성을 먼저 확인합니다. "같이 산 건 아니고 주소만 옮겨 놨다"는 말씀은 서류로 뒤집기 어렵습니다.

5. 부모님이 집을 여러 채 갖고 계셨다면 — 상속주택은 한 채만

피상속인이 상속개시 당시 두 채 이상을 갖고 있었다면, 특례에서 말하는 「상속받은 주택」은 정해진 순서에 따른 한 채뿐입니다(시행령 제155조제2항 각 호).

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택
2. 소유기간이 같으면 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택
3. 소유·거주기간이 모두 같으면 상속개시 당시 거주한 주택
4. 거주한 적 없이 소유기간이 같으면 기준시가가 가장 높은 주택(같으면 상속인이 선택)

나머지 상속 주택은 특례의 「상속주택」이 아니어서, 형제가 나눠 받거나 내가 여러 채를 받으면 계산이 완전히 달라집니다. 재개발·재건축으로 한 채가 두 채가 된 경우도 이 순위로 갑니다.

6. 상담 때 챙기는 서류

• 피상속인 사망일(상속개시일) 이 나온 서류
• 일반주택 매매계약서·등기부(상속개시일 전에 취득했는지)
• 상속개시일 현재 주민등록등본·초본(같은 세대였는지)
• 피상속인에게 받은 증여 이력(상속개시 전 2년 이내 증여가 있었는지)
• 피상속인이 여러 채를 가졌다면 각 집의 소유·거주기간과 기준시가

상속 특례는 "집이 두 채면 끝"도 아니고 "상속이면 무조건 비과세"도 아닙니다. 상속받은 집이 생기셨다면 어느 집을 먼저 팔지 정하기 전에 위 서류부터 맞춰 보시길 권합니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(kicpa1658@gmail.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

부모님 집을 상속받아 두 채가 됐습니다. 원래 살던 집을 팔면 비과세가 되나요?

상속받은 주택과 일반주택을 한 채씩 가진 1세대가 일반주택을 팔면 국내에 1주택만 가진 것으로 보아 비과세 요건을 판단합니다(소득세법 시행령 제155조제2항). 일반주택 자체의 보유·거주 요건(시행령 제154조제1항)은 따로 갖춰야 합니다.

상속받은 뒤에 새로 산 집도 일반주택이 되나요?

아닙니다. 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택만 해당합니다. 상속개시일부터 거슬러 2년 안에 피상속인에게 증여받은 주택도 제외됩니다.

부모님과 같이 살다가 상속받은 경우에도 되나요?

상속개시 당시 상속인과 피상속인이 같은 세대였다면 원칙적으로 이 특례를 받을 수 없습니다. 다만 60세 이상 직계존속을 모시려고 세대를 합친 경우에는 합치기 전부터 부모님이 갖고 있던 주택만 상속주택으로 봅니다(시행령 제155조제2항 단서).