부모 도움으로 자녀가 집을 살 때: 자금출처조사와 증여세, 어디까지 괜찮을까?

요즘 자녀가 첫 집을 마련할 때 부모님이 일부를 보태 주시는 경우가 많습니다. 그러면서 "얼마까지는 괜찮다던데", "빌려준 걸로 하면 되지 않느냐" 같은 이야기를 듣고 오시는 분들이 많습니다. 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다.

오늘은 성종회계에서 가족 간 자금 이동 상담을 하면서 자주 설명드리는 자금출처조사와 증여세를 정리해 보겠습니다. 실제 상담을 바탕으로 했지만 가족 구성과 금액은 알아볼 수 없게 바꿨습니다. 개별 사안은 소득·재산 상황과 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 참고용으로 봐 주세요.

1. 자금출처조사란: 「증여 추정」 제도

집을 산 사람의 소득·재산으로 볼 때 스스로 샀다고 보기 어려우면, 세법은 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다.

상속세 및 증여세법 제45조제1항 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다.

「추정」이기 때문에, 취득자가 돈의 출처를 설명하면 증여가 아닌 것이 됩니다(같은 조 제3항). 결국 핵심은 취득자금을 얼마나 설명할 수 있느냐입니다.

2. 무엇으로 설명하나: 인정되는 출처

시행령은 다음 금액을 입증된 출처로 봅니다(상속세 및 증여세법 시행령 제34조제1항).

• 신고했거나 과세받은 소득금액: 근로소득, 사업소득 등
• 신고했거나 과세받은 상속·증여재산: 이미 증여세를 신고한 돈도 출처가 됩니다
• 재산을 처분한 대가나 빌린 돈으로 실제 취득에 쓴 금액: 예전 집을 판 돈, 전세 보증금 반환금, 주택담보대출 등

여기서 「소득금액」은 수입에서 경비와 세금 등을 뺀 금액이라는 점, 그리고 그동안 생활비로 쓴 돈은 당연히 남아 있지 않다는 점을 감안해야 합니다. 연봉 총액을 그대로 출처로 계산하면 실제보다 많이 잡히기 쉽습니다.

3. 다 설명해야 하나: 20%와 2억 원 기준

모든 금액을 1원까지 설명할 필요는 없습니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제34조제1항 단서 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다.

• 5억 원짜리 집: 20%는 1억 원, 2억 원보다 적으므로 1억 원 미만이면 추정 제외
• 15억 원짜리 집: 20%는 3억 원이지만 2억 원이 더 적으므로 2억 원 미만이면 추정 제외

기준을 넘으면 입증하지 못한 금액 전체가 증여 추정 대상입니다. 기준 금액을 뺀 나머지만이 아니라는 점에 주의하세요. 또 이 기준은 「추정을 하지 않는다」는 뜻일 뿐, 부모에게 받은 돈이 확인되면 그 돈은 그대로 증여세 대상입니다.

4. 부모가 준 돈: 차라리 신고하는 편이 낫습니다

부모가 집값 일부를 보태 주셨다면, 숨기기보다 증여세를 신고하는 것이 대개 유리합니다. 증여재산공제가 있기 때문입니다(상속세 및 증여세법 제53조, 제53조의2).

• 성년 자녀가 부모(직계존속)에게 받는 경우: 10년 동안 합쳐 5천만 원까지 공제(미성년자는 2천만 원)
• 혼인·출산 증여재산공제: 혼인신고일 전후 2년 이내 또는 자녀 출생일부터 2년 이내에 직계존속에게 받는 경우 1억 원을 따로 공제(두 사유를 합쳐 1억 원 한도)
• 10년 안에 같은 사람에게 받은 증여는 합쳐서 계산하며, 증여자가 부모라면 아버지와 어머니에게 받은 것을 합쳐서 봅니다(같은 법 제47조제2항).

예를 들어 결혼을 앞둔 자녀가 부모에게 1억 5천만 원을 받으면 5천만 원 + 1억 원 공제로 낼 증여세가 없을 수 있습니다. 신고해 두면 그 금액이 「신고한 증여재산」으로 자금출처가 됩니다.

여기서 꼭 알아 두실 점이 있습니다. 신고하지 않고 있다가 자금출처조사에서 증여로 추정되어 과세되면 혼인·출산 증여재산공제 1억 원을 받을 수 없습니다. 이 공제는 증여 추정(같은 법 제45조)이나 낮은 이자 대출 이익(같은 법 제41조의4) 같은 경우에는 적용되지 않기 때문입니다(같은 법 제53조의2제4항, 제4조제1항제4호·제5호). 같은 돈이라도 미리 신고했느냐에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다. 신고는 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내이고(같은 법 제68조제1항), 기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다(같은 법 제69조제2항).

5. 부모에게 빌린 돈: 「빌린 것처럼」이 아니라 실제로 빌려야

부모에게 빌린 돈은 증여가 아니지만, 가족 간 거래라서 세무서는 쉽게 인정하지 않습니다. 실무에서는 다음을 확인합니다.

• 차용증: 금액, 이자율, 상환 기간과 방법을 적고 날짜를 남겨 두세요.
• 이자의 실제 지급: 약정한 이자를 자녀 계좌에서 부모 계좌로 매달 보내는 기록
• 원금 상환: 실제로 갚아 나가는 기록과, 자녀의 소득으로 갚을 수 있는 금액인지

이자를 받지 않거나 낮게 받으면 그 차이도 증여입니다. 다만 적정 이자율로 계산한 이자와 실제 이자의 차이가 연 1천만 원 미만이면 과세하지 않습니다(상속세 및 증여세법 제41조의4제1항, 시행령 제31조의4제2항). 적정 이자율은 시행규칙에서 정하는 이율이라 빌리는 시점에 확인하세요.

6. 상담 사례: 결혼을 앞둔 자녀의 첫 집

결혼을 앞둔 자녀가 6억 원대 아파트를 사면서, 본인 예금과 주택담보대출 외에 부모님께 2억 원 정도를 받기로 한 상황이었습니다. 처음에는 전부 빌린 것으로 하겠다고 하셨지만, 자녀의 소득으로 2억 원의 이자와 원금을 갚기는 어려워 보였습니다.

그래서 1억 5천만 원은 혼인 전후 2년 기간 안에 증여로 신고해 성년 자녀 공제와 혼인 증여재산공제를 함께 적용하고, 나머지 5천만 원은 차용증을 쓰고 이자를 실제로 지급하면서 갚아 나가는 방식으로 정리했습니다. 자금조달 내역을 정리해 보니 입증되지 않는 금액이 시행령 기준 아래로 들어왔습니다.

7. 집 사기 전에 챙길 것

• 자금 계획을 먼저 짜세요. 본인 소득·예금, 대출, 부모 지원을 금액별로 나눠 증빙을 붙여 보세요.
• 부모 지원금은 미리 증여 신고를 검토하세요. 공제 범위 안이면 세금 없이 출처를 만들 수 있고, 나중에 추정으로 과세되면 혼인·출산 공제를 받을 수 없습니다.
• 빌린 돈은 차용증과 이자·원금 상환 기록을 남기세요.
• 현금 인출·입금은 피하세요. 계좌이체로 흐름이 보여야 설명이 쉽습니다.
• 입증 못한 금액이 취득가액 20%와 2억 원 중 적은 금액을 넘지 않게 맞춰 보세요.

부동산을 부모에게 직접 넘겨받는 경우라면 대출을 함께 넘기는 부담부증여도 선택지가 될 수 있습니다. 이 경우에는 양도소득세와 증여세가 함께 계산되니 따로 검토가 필요합니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(kicpa1658@gmail.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

자금출처조사에서 몇 퍼센트까지 소명하면 되나요?

입증하지 못한 금액이 취득가액의 20%와 2억 원 중 적은 금액에 못 미치면 증여로 추정하지 않습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제34조제1항 단서). 예를 들어 5억 원짜리 집이면 1억 원 미만, 15억 원짜리 집이면 2억 원 미만까지입니다. 다만 그 범위 안이라도 실제로 증여받은 사실이 확인되면 증여세 대상입니다.

부모에게 빌린 돈은 증여가 아닌가요?

실제로 빌리고 갚는 거래라면 증여가 아니지만, 가족 간에는 차용증, 약정한 이자의 실제 지급, 원금 상환 기록 등으로 빌린 돈임을 보여 줄 수 있어야 합니다. 무이자나 낮은 이자로 빌리면 적정 이자와의 차이가 연 1천만 원 이상일 때 그 이익이 증여로 과세됩니다(상속세 및 증여세법 제41조의4, 시행령 제31조의4제2항).

증여를 받았다면 언제까지 신고해야 하나요?

증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 하고(상속세 및 증여세법 제68조제1항), 기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다(같은 법 제69조제2항).