부담부증여를 받는 자녀가 내는 증여세는 얼마? 채무 인수를 인정받는 서류와 신고 때 확인할 것

"전세 낀 집을 자녀에게 넘기면 증여세가 줄어든다는데, 자녀 입장에서는 정확히 어떻게 계산되나요?" 부담부증여 상담에서 부모님 쪽은 양도세를 많이 물으시고, 자녀 쪽은 증여세를 물으십니다. 부모가 내는 양도세 계산은 앞선 글(전세 낀 집을 자녀에게 증여하면 양도세도 내야 하나?)에서 다루었으니, 이번에는 받는 자녀가 내는 증여세만 따라가 보겠습니다.

아래 숫자는 이해를 돕기 위한 가상의 예시입니다. 개별 사안은 평가 방법, 채무의 종류, 증여 시기 등에 따라 결론이 달라질 수 있으니 참고용으로 봐 주세요.

1. 증여세 과세가액은 「평가액 − 인수한 채무」에서 시작합니다

상속세 및 증여세법 제47조제1항에 따르면 증여세 과세가액은 증여재산가액을 합친 금액에서 그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액입니다. 담보대출이 대표적이고, 같은 법 시행령 제36조제1항은 여기에 증여자가 해당 재산을 임대한 경우의 임대보증금을 포함한다고 정합니다. 전세 낀 집의 전세보증금이 채무로 잡히는 근거가 이 조항입니다.

증여재산가액은 증여일 현재의 시가로 평가합니다(상증법 제60조제1항). 아파트처럼 거래가 잦은 재산은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간 안에 있는 매매·감정 가액 등이 시가로 인정될 수 있습니다(시행령 제49조제1항). 이 평가액은 부모의 양도세 계산(양도가액, 소득세법 시행령 제159조제1항제2호)과 자녀의 증여세 계산에 함께 쓰이므로, 두 쪽을 따로 맞추지 말고 한 숫자로 정해 두는 편이 안전합니다.

2. 가상의 계산 예시

시가 10억 원인 집을 자녀(성년)에게 증여하면서 전세보증금 4억 원을 자녀가 인수하는 경우입니다. 다른 증여는 없다고 가정합니다.

• 증여세 과세가액 = 10억 − 4억 = 6억 원
• 증여재산공제 = 5천만 원(직계존속으로부터 증여받은 경우, 상증법 제53조제2호. 미성년자는 2천만 원)
• 과세표준 = 6억 − 5천만 = 5억 5천만 원
• 산출세액 = 9천만 원 + (5억 5천만 − 5억) × 30% = 약 1억 500만 원(상증법 제56조, 제26조의 세율)

기한 안에 신고하면 신고세액공제 3%(제69조제2항)가 적용되어 실제 납부액은 약 1억 185만 원 정도가 됩니다. 이 금액은 양도세와는 별개입니다. 부모 쪽 양도세는 따로 계산해서 합산해 보셔야 합니다.

3. 채무 인수를 인정받지 못하면 세금이 두 배 넘게 뛸 수 있습니다

상증법 제47조제3항은 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 인수되지 아니한 것으로 추정한다고 정합니다. 위 예시에서 전세보증금 4억 원의 인수를 인정받지 못하면 과세가액이 10억 원이 되고, 공제 후 과세표준 9억 5천만 원에 산출세액은 약 2억 2,500만 원입니다. 인수가 인정될 때(약 1억 500만 원)보다 약 1억 2천만 원이 늘어납니다. 이렇게 인수되지 않은 것으로 추정되는 채무액은 부모의 양도로 보는 부분에서도 빠지므로(소득세법 시행령 제151조제3항 단서), 부모의 양도세가 줄어드는 대신 자녀의 증여세가 그만큼 커지는 구조입니다.

예외는 추정이 깨지는 경우입니다. 같은 항 단서는 그 채무액이 국가·지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 경우에는 추정하지 않는다고 하고, 시행령 제36조제2항은 이를 같은 시행령 제10조제1항 각 호에 따라 증명되는 경우로 정합니다.

• 국가·지방자치단체·금융회사에 대한 채무: 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류(예: 금융기관의 대출 관련 서류)
• 그 밖의 자에 대한 채무(전세보증금이 여기에 해당합니다): 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등 사실을 확인할 수 있는 서류

시행령 제10조제1항 각 호의 구분이 이렇게 나뉘어 있으므로, 담보대출을 인수하는 경우와 전세보증금을 인수하는 경우는 준비할 서류가 다릅니다. 전세보증금이라면 증여 후 임대차계약의 임대인 지위가 자녀로 넘어갔음을 보여 주는 계약서나 임차인 확인서, 보증금 반환 의무를 자녀가 지게 되었음을 알 수 있는 자료를 챙기시기 바랍니다. 구체적으로 어떤 서류로 충분한지는 사안마다 달라질 수 있습니다.

4. 증여 뒤 부모가 그 채무를 대신 갚으면 다시 증여가 됩니다

자녀가 채무를 인수했다고 신고해 놓고 실제로는 부모가 계속 이자와 원금을 갚으면 새로운 문제가 생깁니다. 상증법 제36조제1항은 제3자로부터 채무의 인수 또는 변제를 받은 경우 그 인수나 변제를 받은 날을 증여일로 하여 그로 인한 이익에 상당하는 금액을 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 정합니다. 즉 부모가 갚아 준 금액만큼 자녀에게 추가 증여로 볼 여지가 있습니다.

그래서 증여 후에는 대출 이자와 원금 상환이 자녀 명의 계좌에서 이루어지도록 하고, 자녀에게 상환 능력이 없다면 어떻게 갚아 나갈지(근로소득, 임대수입 등)를 미리 정리해 두는 것이 좋습니다. 전세보증금은 임차인이 퇴거할 때 돌려줄 돈을 자녀가 어떻게 마련할지가 같은 문제입니다.

5. 신고할 때 같이 확인할 것

• 10년 합산: 증여일 전 10년 이내에 같은 사람(증여자가 직계존속이면 그 배우자 포함)으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만 원 이상이면 이번 과세가액에 더합니다(상증법 제47조제2항). 이미 공제받은 증여재산공제 5천만 원도 10년 합계 한도 안에서 적용됩니다(제53조).
• 혼인·출산 공제: 혼인일 전후 2년 이내이거나 자녀 출생일(입양일)부터 2년 이내에 직계존속에게서 증여받는 경우 별개로 1억 원 공제를 받을 수 있는지 확인합니다(제53조의2제1항·제2항). 혼인 공제와 출산 공제를 합쳐 1억 원이 한도입니다(제53조의2제3항). 적용 대상 증여재산 범위에도 제한이 있으니 원문으로 확인하시기 바랍니다.
• 신고기한: 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내(제68조제1항). 신고서에는 증여재산의 평가 근거와 채무 입증 서류를 첨부합니다(제68조제2항).

6. 정리

부담부증여의 증여세는 계산식 자체는 단순합니다. 결과를 가르는 것은 ① 증여재산을 얼마로 평가했는지, ② 채무 인수를 서류로 입증했는지, ③ 증여 뒤 채무를 누가 갚는지입니다. 증여 계약서를 쓰기 전에 이 세 가지와 부모 쪽 양도세를 함께 놓고 비교해 보세요. 성종회계에서도 상담할 때는 전부 증여한 경우와 부담부증여한 경우의 세금 합계를 나란히 계산해서 보여 드립니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(cpa@taxhong.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

부담부증여를 받으면 자녀의 증여세 과세가액은 어떻게 계산하나요?

증여일 현재 평가한 증여재산가액에서, 그 재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺍니다. 증여자가 재산을 임대하고 있다면 임대보증금도 이 채무에 들어갑니다(상속세 및 증여세법 제47조제1항, 같은 법 시행령 제36조제1항).

부모와 자녀 사이의 채무 인수는 어떤 서류로 인정받나요?

직계존비속 간 부담부증여에서는 채무가 인수되지 않은 것으로 추정되므로 입증이 필요합니다. 국가·지방자치단체·금융회사 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류, 그 밖의 채무는 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정 및 이자지급 증빙 등으로 증명합니다(같은 법 제47조제3항, 시행령 제36조제2항·제10조제1항).

증여세 신고는 언제까지 하나요?

증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 하고, 기한 안에 신고하면 산출세액에서 일정 금액을 뺀 금액의 100분의 3을 공제받습니다(같은 법 제68조제1항, 제69조제2항).