1층 상가, 2·3층 주택인 상가주택을 팔면 비과세가 될까? 면적 비교와 12억 원 넘을 때 나눠 과세하는 방법

"1층은 가게로 세를 주고 2·3층은 저희가 살았어요. 집이 한 채뿐이니 비과세 맞죠?" 상가주택을 파시려는 분들께 자주 듣는 질문입니다. 한 건물에 주택과 상가가 함께 있으면 「어디까지를 주택으로 볼지」부터 정해야 하고, 그 기준은 건물 면적과 양도가액에 따라 달라집니다.

1세대 1주택 비과세의 기본 요건(보유·거주 2년, 12억 원 기준)은 앞선 글에서 정리했으니, 이번 글은 겸용주택에서 주택 부분을 가르는 방법에 집중하겠습니다. 개별 사안은 건축물대장상 용도·실제 사용·양도가액 같은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 참고용으로 봐 주세요.

1. 기본 규칙: 연면적을 비교합니다

소득세법 시행령 제154조제3항은 하나의 건물이 주택과 주택 외 부분으로 복합된 경우 그 전부를 주택으로 보되, 주택의 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 적거나 같으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않는다고 정합니다.

• 주택 연면적 > 상가 연면적 → 건물 전부를 주택으로 봄
• 주택 연면적 ≤ 상가 연면적 → 주택 부분만 주택으로 봄

연면적은 건축물대장과 실제 사용 용도를 함께 봅니다. 한공회 「2026 양도소득세·증여세 실무 가이드」는 겸용주택의 지하실은 실제 사용하는 용도로 판단하고, 용도가 분명하지 않으면 주택과 주택 외 면적 비율로 나눈다고 설명합니다. 계단·창고처럼 애매한 공간이 결론을 바꿀 수 있으니 실제 사용 모습을 사진과 함께 정리해 두시는 것이 좋습니다.

2. 토지는 연면적 비율로 나눕니다

주택 부분만 주택으로 보는 경우, 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적 × 주택 연면적 ÷ 건물 연면적으로 계산합니다(시행령 제154조제4항). 그리고 주택부수토지로 인정받으려면 건물 정착면적에 지역별 배율을 곱한 면적 안이어야 합니다(시행령 제154조제7항). 도시지역 안의 수도권 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖은 5배, 도시지역 밖은 10배입니다. 이 면적을 넘는 토지는 비과세 대상이 아닙니다.

3. 12억 원을 넘으면: 2022년부터 나눠서 과세

여기가 가장 중요한 변화입니다. 시행령 제160조제1항은 고가주택(양도 당시 실지거래가액 합계 12억 원 초과)의 양도차익과 장기보유특별공제를 계산할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외 부분으로 복합되어 있으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않는다고 정합니다. 이 개정 규정은 2022년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용됩니다(소득세법 시행령 부칙 <대통령령 제30395호, 2020. 2. 11.> 제1조제3호, 적용례 제2조제2항).

그래서 같은 상가주택이라도 결과가 이렇게 갈립니다.

• 12억 원 이하: 주택 연면적이 더 크면 상가 부분까지 전부 주택으로 보아 비과세 판단
• 12억 원 초과: 주택 연면적이 더 커도 상가 부분은 주택이 아닌 것으로 나눠, 상가 부분과 그 토지는 일반 과세하고 주택 부분만 고가주택 계산(12억 원 초과 비율 과세)을 적용

12억 원 초과 여부를 판정할 때는 시행령 제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분(딸린 토지 포함)의 실지거래가액을 고가주택의 실지거래가액에 포함합니다(소득세법 시행령 제156조제2항). 주택 연면적이 더 크면 상가 부분까지 주택으로 보므로, 판정에는 건물 전체의 가액이 들어간다는 뜻입니다. 같은 실무 가이드가 소개하는 옛 해석(재산46014-270, 2003. 7. 31.)도 같은 취지입니다. 판정은 이 기준으로 하고 계산은 상가 부분을 떼어 하므로, 양도가액이 12억 원 언저리라면 계약 전에 반드시 계산해 보시기 바랍니다.

4. 가액은 어떻게 나누나: 기준시가 비율

주택 부분과 상가 부분을 나눠 과세할 때는 양도가액과 취득가액도 나눠야 합니다. 주택 부분과 상가 부분의 가액 안분을 직접 정한 조문은 따로 없고, 토지와 건물 가액 구분이 불분명할 때 기준시가 등을 고려해 안분하도록 한 소득세법 제100조제2항이 기준이 될 수 있습니다. 시행령 제160조제2항이 제100조제2항을 준용하는 것은 소득세법 시행령 제160조제1항 후단(주택과 부수토지의 보유기간이 다르거나 일부만 양도하는 경우 등)의 안분입니다. 제100조는 토지와 건물의 가액 구분을 정한 조문이어서, 계약서에 토지·건물 가액을 따로 적더라도 기준시가 등으로 나눈 가액과 100분의 30 이상 차이가 나면 구분이 불분명한 것으로 봅니다(소득세법 제100조제3항). 주택·상가 부분 가액도 기준시가 비율과 크게 다르게 정하면 인정받기 어렵다고 보고 준비하는 것이 안전합니다.

5. 장기보유특별공제도 따로

주택으로 보는 부분이 1세대 1주택이고 보유기간 중 2년 이상 거주했다면 보유·거주 공제율(표 2, 최대 80%)을 적용하고, 주택으로 보지 않는 상가 부분은 일반 공제율(표 1, 15년 이상 30%) 을 적용합니다(소득세법 제95조제2항). 12억 원을 넘는 상가주택은 상가 비중이 클수록 세금 차이가 커집니다.

6. 정리: 상가주택을 팔기 전에 확인할 것

• 건축물대장과 실제 사용으로 본 주택·상가 연면적(지하실·계단·창고 포함)
• 예상 양도가액이 12억 원을 넘는지, 양도일이 2022년 1월 1일 이후인지
• 주택부수토지가 지역별 배율 안인지
• 주택·상가 부분 기준시가로 나눈 가액
• 주택 부분에서 보유기간 중 2년 이상 거주했는지(장기보유특별공제 표 2)

상가주택은 「집이 한 채」라는 사실만으로 결론이 나지 않습니다. 성종회계에서도 상담할 때는 건축물대장, 층별 사용 현황, 기준시가부터 함께 놓고 주택과 상가를 나눠 계산합니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(cpa@taxhong.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

상가주택은 주택 면적이 더 크면 전부 비과세인가요?

양도가액이 12억 원 이하이고 1세대 1주택 요건을 갖췄다면, 주택 연면적이 주택 외 부분보다 클 때 건물 전부를 주택으로 보아 비과세를 판단합니다(소득세법 시행령 제154조제3항). 12억 원을 넘는 고가주택은 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 상가 부분을 주택으로 보지 않습니다(같은 영 제160조제1항).

상가주택의 토지는 어떻게 나누나요?

주택 연면적이 주택 외 부분과 같거나 작아 주택 부분만 주택으로 볼 때, 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택 연면적이 건물 연면적에서 차지하는 비율을 곱해 계산합니다(같은 영 제154조제4항). 그 토지도 지역별 배율(도시지역 수도권 주거·상업·공업지역 3배 등) 안이어야 주택부수토지로 봅니다(같은 영 제154조제7항).

상가 부분에도 장기보유특별공제가 있나요?

있습니다. 다만 주택으로 보지 않는 상가 부분은 1세대 1주택용 공제율(표 2)이 아니라 일반 공제율(표 1, 최대 30%)을 적용합니다(소득세법 제95조제2항).