상속받은 집을 팔 때 양도세, 언제 산 것으로 볼까? 취득시기와 보유기간이 항목마다 다릅니다

"아버지가 20년 전에 사신 집인데, 상속받은 지 1년 만에 팔면 세금이 어떻게 되나요?" 상속받은 집을 정리하려는 분들께 자주 받는 질문입니다. 답을 하려면 먼저 「언제 산 것으로 볼지」 를 정해야 하는데, 세법은 이것을 항목마다 다르게 봅니다.

원래 갖고 있던 내 집을 팔 때 상속주택을 주택 수에서 빼 주는 특례와, 상속받은 부동산의 취득가액을 다툰 판결은 앞선 글에서 따로 다루었습니다. 이번 글은 상속받은 그 집을 팔 때 날짜를 어떻게 세는지에 집중하겠습니다. 개별 사안은 상속 당시 세대 구성·주택 수·평가 방법 같은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 참고용으로 봐 주세요.

1. 취득시기와 취득가액: 상속이 개시된 날

소득세법 시행령 제162조제1항제5호는 상속으로 취득한 자산의 취득시기를 상속이 개시된 날(피상속인이 돌아가신 날)로 정합니다. 취득가액도 같은 날을 기준으로, 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액(세무서가 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액)을 취득 당시 실지거래가액으로 봅니다(시행령 제163조제9항).

그래서 피상속인이 20년 전에 얼마에 샀는지는 양도차익 계산에 쓰지 않습니다. 상속세 신고 때 어떤 가액으로 평가했는지가 그대로 나중의 취득가액이 됩니다.

여기서 하나 알아 둘 점이 있습니다. 상속재산은 상속개시일 전후 6개월 안에 그 재산의 매매가액 등이 있으면 그 가액을 시가로 볼 수 있습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항). 상속받은 집을 그 기간 안에 팔면 매매가액이 상속재산가액이 되고, 그 가액이 취득가액이 되므로 양도차익은 거의 생기지 않습니다. 대신 상속재산가액이 올라가 상속세가 늘 수 있으니, 상속세와 양도세를 함께 놓고 판단해야 합니다.

2. 보유기간은 세 가지가 따로 셉니다

같은 집인데도 무엇을 판단하느냐에 따라 보유기간의 시작일이 다릅니다.

① 세율(단기 양도 세율)을 정할 때: 피상속인이 취득한 날부터 보유기간이 2년 미만인 주택은 양도소득 과세표준의 100분의 60(1년 미만은 100분의 70) 세율이 적용됩니다(소득세법 제104조제1항제2호·제3호). 그런데 이 보유기간을 셀 때 상속받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날을 취득일로 봅니다(소득세법 제104조제2항제1호). 그래서 상속받고 몇 달 만에 팔아도 피상속인이 오래 보유했다면 단기 세율은 붙지 않습니다.

② 장기보유특별공제를 계산할 때: 상속개시일부터 장기보유특별공제의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지이고(같은 법 제95조제4항), 상속받은 자산의 취득일은 상속개시일입니다. 공제는 보유기간이 3년 이상이어야 받을 수 있으므로(소득세법 제95조제2항), 상속받고 3년이 안 되어 팔면 장기보유특별공제가 없습니다.

③ 1세대 1주택 비과세를 판단할 때: 상속개시일부터, 같은 세대였다면 합산 비과세 요건인 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)도 원칙적으로 상속개시일부터 셉니다(시행령 제154조제1항). 다만 상속개시 당시 피상속인과 상속인이 같은 세대였다면, 상속개시 전에 같은 세대로서 거주하고 보유한 기간을 합칩니다(시행령 제154조제8항제3호). 부모님과 함께 살던 집을 상속받은 경우라면 그동안 함께 산 기간이 이어지는 셈입니다.

3. 가상 예시

아버지가 2006년에 취득한 아파트를 2025년 3월에 상속받았고, 상속인은 따로 살던 자녀(다른 주택 없음)이며 2026년 9월에 판다고 해 보겠습니다.

• 세율: 피상속인 취득일(2006년)부터 보면 2년 이상이므로 단기 세율 아님
• 장기보유특별공제: 상속개시일(2025년 3월)부터 1년 6개월이므로 공제 없음
• 1세대 1주택 비과세: 따로 살던 자녀라 합산이 안 되고, 상속개시일부터 2년이 안 되었으므로 보유요건 미충족

같은 집을 2027년 3월 이후에 팔면 비과세 보유요건(2년)을 채울 수 있습니다(취득 당시 조정대상지역이었다면 거주요건도 확인). 반대로 부모님과 같은 세대로 함께 살았다면 함께 보유·거주한 기간을 합쳐 판단합니다.

4. 원래 집이 있거나 여러 명이 함께 상속받았다면

• 원래 내 집이 따로 있는 경우: 상속주택과 일반주택이 한 채씩이면 일반주택을 팔 때 상속주택을 없는 것으로 보는 특례가 있습니다(시행령 제155조제2항). 요건은 앞선 「상속주택 특례」 글을 함께 보시기 바랍니다.
• 공동상속주택의 소수지분: 여러 사람이 함께 상속받은 주택은, 다른 주택을 팔 때 그 공동상속주택을 원칙적으로 그 사람의 주택으로 보지 않습니다. 다만 상속지분이 가장 큰 상속인 등은 예외입니다(시행령 제155조제3항).
• 다주택자의 중과 판단: 시행령 제155조제2항에 해당하는 상속주택은 상속받은 날부터 5년이 지나지 않았다면 1세대 3주택 이상 중과 대상 주택에서 빠집니다(시행령 제167조의3제1항제7호). 중과가 실제로 적용되는지는 양도하는 때의 규정과 유예 여부를 함께 확인해야 합니다.

5. 정리: 상속받은 집을 팔기 전에 확인할 것

• 상속세 신고 때 그 집을 얼마로 평가했는지(나중의 취득가액)
• 상속개시일 전후 6개월 안에 팔 계획인지(상속세와 함께 판단)
• 피상속인 취득일(세율 판단)과 상속개시일(장기보유특별공제·비과세 판단)
• 상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였는지, 함께 거주·보유한 기간
• 다른 주택이 있는지, 공동상속이면 내 지분이 가장 큰지

상속받은 집은 「언제 샀나」라는 질문 하나에 답이 세 개입니다. 성종회계에서도 상속 부동산 상담을 할 때는 피상속인의 등기부, 상속세 신고서, 주민등록 등·초본을 먼저 함께 펼쳐 봅니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(cpa@taxhong.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

부모님 돌아가시고 몇 달 만에 집을 팔면 단기 양도 세율(60%·70%)이 붙나요?

아닙니다. 단기 양도 세율을 정하는 보유기간은 상속받은 자산의 경우 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 셉니다(소득세법 제104조제2항제1호). 다만 장기보유특별공제의 보유기간은 상속개시일부터 세므로 3년이 안 되면 공제가 없습니다(같은 법 제95조제2항·제4항).

상속받은 집 한 채만 있는데 2년을 채워야 비과세가 되나요?

원칙은 상속개시일부터 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주)입니다. 다만 상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였다면 상속개시 전에 같은 세대로 함께 거주하고 보유한 기간을 합쳐서 셉니다(소득세법 시행령 제154조제1항, 제8항제3호).

상속받은 직후에 팔면 양도차익이 거의 없나요?

상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 평가액이고, 상속개시일 전후 6개월 안의 매매가액은 시가로 볼 수 있으므로, 그 기간 안에 팔면 양도가액과 취득가액이 같아져 차익이 거의 없을 수 있습니다. 대신 그 매매가액이 상속재산가액이 되어 상속세가 늘 수 있습니다(소득세법 시행령 제163조제9항, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항).