증여한 집을 돌려받으면 증여세는 없던 일이 될까? 반환 시점별 증여세와 합의해제·조건부 증여의 함정

"아들에게 집을 증여했는데 사정이 바뀌어서 다시 돌려받으려고 합니다. 이러면 증여세는 안 내도 되죠?" 증여 후 마음이 바뀌거나 상황이 달라져 돌려받는 경우가 생각보다 많습니다. 그런데 「돌려받으면 없던 일」이 되는지는 언제, 무엇을 돌려주느냐에 따라 달라집니다.

증여세 신고기한과 가산세는 앞선 글에서 다루었으니, 이번 글은 증여재산을 돌려줄 때의 세금만 자세히 보겠습니다. 개별 사안은 반환 경위·등기 원인·재산 종류 같은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 참고용으로 봐 주세요.

1. 기준이 되는 조문: 상증법 제4조제4항

상속세 및 증여세법 제4조제4항은 수증자가 증여재산(금전은 제외) 을 당사자 간의 합의에 따라 증여자에게 반환하는 경우를 시점별로 나눕니다. 기준이 되는 날은 증여세 신고기한, 즉 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(같은 법 제68조제1항).

2. 반환 시점별로 정리하면

① 신고기한 안에 반환 처음부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 당초 증여에도, 돌려주는 것에도 증여세가 없습니다. 단, 반환하기 전에 세무서가 과세표준과 세액을 결정한 경우는 제외됩니다.

② 신고기한이 지난 후 3개월 안에 반환(또는 다시 증여) 당초 증여에는 증여세가 과세되지만, 돌려주거나 다시 증여하는 것에는 증여세를 부과하지 않습니다. 그래서 이 구간에서는 당초 증여에 대한 신고·납부를 해야 합니다.

③ 그 3개월도 지난 뒤 반환 같은 항이 보호하는 범위를 벗어나므로, 당초 증여에 더해 돌려주는 것도 새로운 증여로 보아 과세될 수 있습니다. 한 번의 마음 바꿈으로 증여세를 두 번 낼 수 있는 구간입니다.

가상 예시로 3월 10일에 아파트를 증여했다면, 신고기한은 6월 30일입니다. 6월 30일까지 돌려주면 ①, 9월 30일까지 돌려주면 ②, 그 뒤면 ③에 해당합니다.

3. 현금은 이 규정이 적용되지 않습니다

제4조제4항 괄호는 금전을 제외합니다. 통장으로 받은 돈을 며칠 뒤 그대로 돌려주더라도 이 규정으로 「없던 일」이 되지 않을 수 있으니, 현금 증여는 실행 전에 금액과 시기를 확정하시는 것이 좋습니다.

4. 합의해제·조건부 증여는 어떻게 보나

등기 원인을 「증여 합의해제」로 해서 되돌리는 경우도 있습니다. 한공회 「2026 양도소득세·증여세 실무 가이드」는 관련 해석과 결정례를 이렇게 정리합니다.

• 조건부 증여 후 반환: 당초 증여가 없는 것으로 보는 것은 취득원인무효 판결로 권리가 말소되는 경우와 법이 정한 반환 규정에 따라 반환하는 경우에 한정된다는 해석이 있습니다.
• 해제조건부 증여: 조건이 성립해서 증여재산을 반환하더라도 당초 부과된 증여세는 취소되지 않는다는 해석이 있습니다.
• 반환 후 다시 증여받은 경우의 합산: 신고기한 경과 후 3개월 안에 반환하고 같은 재산을 10년 안에 다시 증여받으면 당초 증여가액도 합산한다는 해석이 있는 반면, 민법상 증여계약이 합의해제되었다면 당초 증여는 없고 재차 증여만 있는 것으로 본 심판례도 소개되어 있습니다.

정리하면 「합의해제」라는 등기 원인만으로 세금이 정리된다고 단정하기 어렵고, 결국 반환 시점(제4조제4항) 이 가장 확실한 기준입니다.

5. 함께 확인할 점

• 취득세 등 지방세: 증여와 반환 각각에 취득세 문제가 따로 생길 수 있고 기준이 다르므로 관할 지방자치단체에 함께 확인하시기 바랍니다.
• 세무서 결정 전인지: ①의 혜택은 세무서가 결정하기 전에 반환한 경우에만 적용됩니다.
• 부담부증여였다면: 채무를 인수시킨 부담부증여였다면 양도로 보는 부분이 있었으므로, 반환 전에 양도세 쪽도 따져 봐야 합니다.

6. 정리: 돌려주기 전에 확인할 것

• 증여일과 신고기한(증여받은 달 말일부터 3개월), 그 뒤 3개월이 언제 끝나는지
• 돌려주는 것이 금전인지 아닌지
• 세무서가 이미 결정했는지
• 등기 원인(반환·합의해제)과 반환 합의서를 어떻게 남길지
• 같은 재산을 나중에 다시 증여할 계획이 있는지(10년 합산)

증여를 되돌리는 결정은 「빨리」가 곧 절세입니다. 성종회계에서도 증여 후 반환 상담을 받으면 먼저 증여일부터 달력에 신고기한과 그 뒤 3개월을 표시해 드립니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(cpa@taxhong.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

증여한 부동산을 돌려받으면 증여세가 없어지나요?

반환 시점에 따라 다릅니다. 증여세 신고기한(증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월) 안에 당사자 합의로 돌려주면 처음부터 증여가 없던 것으로 봅니다. 다만 돌려주기 전에 세무서가 과세표준과 세액을 결정했다면 그렇지 않습니다(상속세 및 증여세법 제4조제4항, 제68조제1항).

신고기한이 지나서 돌려주면 어떻게 되나요?

신고기한이 지난 후 3개월 안에 돌려주거나 다시 증여하면, 당초 증여에는 증여세가 과세되지만 돌려주는 것에는 증여세를 부과하지 않습니다. 그 3개월도 지나서 돌려주면 돌려주는 것도 새로운 증여로 보아 과세될 수 있습니다(같은 법 제4조제4항).

현금을 증여했다가 돌려받으면요?

이 반환 규정은 금전을 제외합니다. 현금은 받은 것과 돌려준 것이 각각 증여로 보일 수 있으므로, 현금 증여는 처음부터 신중하게 정하는 것이 좋습니다(같은 법 제4조제4항 괄호).