「올해 팔까 내년에 팔까」 한 해에 부동산 두 건을 팔면 양도세가 합산되는 이유와 기본공제·잔금일 기준

연말이 다가오면 「상가를 하나 더 팔 생각인데, 연내에 팔까요 해를 넘길까요?」 하는 문의가 늘어납니다. 답은 두 건에서 이익이 났는지, 손실이 섞여 있는지에 따라 정반대가 됩니다. 소득세법 원문과 한국공인회계사회 「2026 양도소득세·증여세 실무 가이드」를 길잡이로, 한 해에 두 건을 팔 때 무엇이 합쳐지는지부터 짚어 보겠습니다. 사례와 금액은 가상 수치이고, 개별 사안은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 세율과 공제는 작성일 당시 법령 기준입니다.

1. 양도소득세는 1년치를 합쳐 계산합니다

양도소득세는 종합소득·퇴직소득과 따로 계산하지만(소득세법 제92조제1항), 한 사람이 같은 과세기간(1월 1일부터 12월 31일까지)에 양도한 자산의 양도소득금액은 소득 구분별로 모아서 과세표준을 만듭니다(소득세법 제92조제2항, 제102조제1항).

• 토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권·입주권 등), 기타자산은 한 묶음입니다(소득세법 제102조제1항제1호).
• 주식, 파생상품, 신탁수익권은 각각 다른 묶음이라 부동산과 섞이지 않습니다(같은 항 제2호~제4호).

그래서 같은 해에 상가 두 칸을 팔면 두 건의 이익을 더한 금액에 기본세율(6~45%)을 적용하게 됩니다. 1세대 1주택 비과세처럼 아예 과세되지 않는 양도는 여기에 들어가지 않습니다.

2. 기본공제 250만 원은 그해 한 번뿐

양도소득 기본공제는 소득 묶음별로 연 250만 원입니다(소득세법 제103조제1항). 몇 건을 팔든 같은 묶음 안에서는 그해 250만 원이 전부입니다.

여러 건이면 공제 순서도 정해져 있습니다. 감면소득이 아닌 양도소득금액에서 먼저 빼고, 그중에서는 그해에 먼저 양도한 자산부터 뺍니다(소득세법 제103조제2항). 미등기 양도자산에는 기본공제가 없습니다(소득세법 제103조제1항제1호 단서).

3. 세율이 다른 자산이 섞이면: 큰 쪽으로

단기 보유 자산처럼 세율이 다른 자산이 함께 있으면, 두 방식으로 계산해 큰 금액을 산출세액으로 합니다(소득세법 제104조제5항).

1. 그해 양도소득과세표준 합계에 기본세율을 적용한 세액
2. 자산별로 각자의 세율을 적용한 세액의 합계

4. 가상 숫자로 보는 「같은 해」와 「해를 나눠」

장기보유특별공제까지 뺀 양도소득금액을 기준으로, 모두 기본세율 대상(보유 2년 이상, 중과 아님)이라고 가정합니다.

사례 ① 이익이 난 상가 두 칸: 상가 A와 B의 양도소득금액이 각각 1억 원입니다.

• 같은 해에 팔면: 2억 원 − 기본공제 250만 원 = 과세표준 1억 9,750만 원. 산출세액은 3,706만 원 + (1억 9,750만 원 − 1억 5천만 원) × 38% = 5,511만 원입니다(소득세법 제55조제1항).
• 해를 나눠 팔면: 해마다 1억 원 − 250만 원 = 9,750만 원. 한 해 세액은 1,536만 원 + 950만 원 × 35% = 1,868만 5천 원이고, 두 해를 합치면 3,737만 원입니다.

지방소득세(양도소득세의 10%)까지 넣으면 같은 해 약 6,062만 원, 해를 나누면 약 4,111만 원으로 약 1,951만 원 차이가 납니다. 높은 구간(38%)으로 올라가던 금액이 두 해에 나뉘면서 35% 구간 안에 머물고, 기본공제도 두 번 받기 때문입니다.

사례 ② 이익 1건, 손실 1건: 상가 A의 양도소득금액은 1억 원, 토지 B는 3천만 원 손해를 보고 팔았습니다.

• 같은 해에 팔면: 토지 B의 양도차손은 같은 묶음의 다른 자산 양도소득금액에서 공제합니다(소득세법 제102조제2항). 1억 원 − 3천만 원 − 250만 원 = 과세표준 6,750만 원, 산출세액은 624만 원 + 1,750만 원 × 24% = 1,044만 원입니다.
• 해를 나눠 팔면: 상가 A만 있는 해의 과세표준은 9,750만 원, 산출세액 1,868만 5천 원입니다. 토지 B의 손실은 다른 해의 이익과 상계되지 않습니다.

한국공인회계사회 실무 가이드도 공제하지 못한 양도차손은 소멸하고 다음 과세기간으로 이월되지 않는다고 정리합니다. 손실이 난 자산은 이익이 난 자산과 같은 해에 파는 편이 낫습니다. 차손은 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액에서 먼저, 그다음 다른 세율 자산에서 공제합니다(소득세법 시행령 제167조의2제1항).

5. 「어느 해 양도인가」는 잔금일로 정해집니다

해를 나누려면 양도시기부터 맞춰야 합니다. 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다(소득세법 제98조).

• 대금 청산일이 분명하지 않으면 등기·등록접수일(소득세법 시행령 제162조제1항제1호)
• 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일(소득세법 시행령 제162조제1항제2호)

12월에 계약하더라도 잔금을 다음 해 1월에 받으면 다음 해 양도가 됩니다. 반대로 잔금 전에 등기부터 넘겨 주면 그날이 양도일이 되니, 계약서의 잔금일과 등기 일정을 같이 보셔야 합니다. 잔금을 미루는 것이 매수인과의 협상, 대출 일정, 그사이의 법령 개정에 영향을 받는다는 점도 함께 따져야 합니다.

6. 신고: 두 번째 예정신고와 다음 해 확정신고

부동산을 팔면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 양도차손이 났어도 신고 대상입니다(소득세법 제105조제1항제1호, 제3항).

같은 해 두 번째 건을 예정신고할 때는 앞서 신고한 양도소득금액과 합산해서 신고할 수 있습니다(소득세법 제107조제2항). 합산하지 않고 따로 예정신고했다면 다음 해 5월 1일부터 31일까지 확정신고를 해야 합니다(소득세법 제110조제1항·제4항, 소득세법 시행령 제173조제5항제1호). 기본공제 순서나 비교과세 때문에 처음 신고한 세액이 달라지는 경우도 확정신고 대상입니다(소득세법 시행령 제173조제5항제2호·제4호).

합산으로 세액이 커졌다면 분납도 함께 검토할 만합니다. 양도세 분납 글에 한도와 기한이 있습니다. 1세대 1주택의 12억 원 초과분 계산은 고가주택 양도세 계산 글을 참고하세요.

7. 정리: 연말 매도 전에 볼 것

• 두 건 모두 이익이면: 해를 나누면 누진세율 구간이 낮아지고 기본공제를 두 번 받을 수 있습니다.
• 손실이 섞여 있으면: 같은 해에 팔아야 이익과 상계됩니다. 쓰지 못한 차손은 사라집니다.
• 양도한 해는 잔금일(잔금 전 등기를 하면 등기접수일)로 정해집니다.
• 같은 해 두 건이면 두 번째 예정신고 때 합산하거나, 다음 해 5월 확정신고를 꼭 합니다.

어느 쪽이 유리한지는 두 건의 예상 양도소득금액을 놓고 계산해 보면 바로 보입니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(cpa@taxhong.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

같은 해에 상가 두 칸을 팔면 세금이 왜 더 나오나요?

같은 과세기간에 판 토지·건물 등의 양도소득금액은 합쳐서 과세표준을 계산하고 기본세율(누진세율)을 적용하기 때문입니다. 합친 금액이 높은 구간으로 올라가면 따로 팔 때보다 세금이 늘어납니다. 기본공제 250만 원도 그해 한 번만 적용합니다(소득세법 제92조제2항, 제103조제1항, 제104조제5항).

12월에 계약하고 잔금을 1월에 받으면 어느 해 양도인가요?

양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이므로 잔금을 받은 1월이 속한 해의 양도가 됩니다. 다만 잔금보다 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일이 양도시기입니다(소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조제1항).

손해 보고 판 땅이 있으면 다른 부동산 이익과 상계되나요?

같은 해에 판 토지·건물·부동산에 관한 권리 등의 양도차손은 다른 자산의 양도소득금액에서 공제합니다. 차손은 그 과세기간 안에서만 공제하고 다음 해로 넘겨 공제하는 규정은 없으므로, 상계하려면 같은 해에 팔아야 합니다(소득세법 제102조제1항·제2항, 소득세법 시행령 제167조의2).