전세 낀 집을 자녀에게 증여하면 양도세도 내야 하나? 부담부증여 계산 순서와 자주 틀리는 세 가지

"전세 끼고 아파트를 아들에게 넘기면 증여세가 줄어든다던데, 맞나요?" 성종회계에서 받는 증여 상담 중 손에 꼽게 많은 질문입니다. 반은 맞고 반은 틀립니다. 증여세는 줄어들 수 있지만 그만큼 부모 쪽에 양도세가 생기고, 계산을 잘못 잡으면 오히려 전체 세금이 늘기도 합니다.

오늘은 부담부증여를 상담할 때 제가 실제로 따라가는 순서를 그대로 적어 보겠습니다. 아래 숫자는 이해를 돕기 위한 가상의 예시이고, 개별 사안은 평가 방법·채무 내용·보유 주택 수 등에 따라 결론이 달라질 수 있으니 참고용으로 봐 주세요.

1. 부담부증여는 「양도 + 증여」 두 개의 거래입니다

부담부증여는 재산을 주면서 그 재산에 딸린 빚(전세보증금, 담보대출 등)도 받는 사람이 같이 떠안는 증여입니다. 세법은 이것을 둘로 쪼갭니다.

• 채무액에 해당하는 부분 → 증여자가 그만큼 받고 판 것으로 봅니다. 소득세법 제88조제1호 후단은 "부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며"라고 정하고 있습니다. 양도세는 증여자(부모) 가 냅니다.
• 나머지 부분 → 수증자의 증여입니다. 상속세 및 증여세법 제47조제1항은 증여재산가액에서 그 재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액을 증여세 과세가액으로 합니다. 증여세는 수증자(자녀) 가 냅니다.

2. 양도로 보는 부분은 이렇게 계산합니다

소득세법 시행령 제159조제1항이 계산식을 정해 두었습니다(법제처 원문에서는 그림으로 들어 있습니다).

• 양도가액 = 상증법에 따라 평가한 증여재산가액 × 채무액 ÷ 증여가액
• 취득가액 = 증여자의 취득가액 × 채무액 ÷ 증여가액

가상의 예로, 부모가 5억 원에 산 아파트를 시가 10억 원으로 평가해 자녀에게 증여하면서 전세보증금 4억 원을 자녀가 떠안는다고 해 보겠습니다.

• 양도가액 = 10억 × 4억 ÷ 10억 = 4억 원
• 취득가액 = 5억 × 4억 ÷ 10억 = 2억 원
• 양도로 보는 부분의 양도차익 = 2억 원(필요경비 전)
• 자녀의 증여세 과세가액 = 10억 − 4억 = 6억 원

부모가 이 아파트로 1세대1주택 비과세를 받을 수 있는 상황인지, 보유기간이 몇 년인지에 따라 이 2억 원에 붙는 세금은 0원이 될 수도, 꽤 큰 금액이 될 수도 있습니다. 그래서 부담부증여는 증여세만 계산해 보고 결정하면 안 되고, 양도세를 반드시 같이 계산해 봐야 합니다.

3. 자주 틀리는 첫 번째 — 기준시가로 평가하면 취득가액도 기준시가

같은 조 제1항제1호 괄호에 실무에서 제일 많이 놓치는 문장이 있습니다. 양도가액을 상증법상 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한다는 내용입니다.

아파트처럼 매매사례가액이 있는 재산은 보통 시가로 평가되지만, 단독주택·상가·토지처럼 시가를 찾기 어려워 기준시가로 증여 신고하는 경우가 있습니다. 이때 부모가 실제로 산 가격(실지 취득가액)이 기준시가보다 높더라도, 양도차익을 계산할 때는 취득 당시 기준시가를 써야 합니다. "실제로 비싸게 샀으니 양도차익은 거의 없겠지" 하고 넘어갔다가 예상보다 큰 양도세가 나오는 경우가 바로 이 지점입니다.

4. 자주 틀리는 두 번째 — 가족 간에는 「채무를 넘기지 않은 것」으로 추정합니다

상속세 및 증여세법 제47조제3항은 배우자 간이나 직계존비속 간 부담부증여에서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 인수되지 아니한 것으로 추정한다고 정합니다. 국가·지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 채무는 예외입니다.

그리고 소득세법 시행령 제151조제3항 단서는 이렇게 인수되지 않은 것으로 추정되는 채무액은 양도로 보는 부분에서도 뺀다고 정합니다. 즉 채무 인수를 입증하지 못하면 양도는 없어지고 전부 증여가 됩니다. 증여세가 크게 늘어나는 쪽으로요.

그래서 상담 때 꼭 확인하는 서류가 있습니다.

• 전세보증금이라면 임대차계약서와, 증여 후 임대인 명의가 자녀로 바뀌는 재계약서 또는 승계 확인
• 담보대출이라면 금융기관의 채무자 변경(인수) 서류
• 증여 후 대출 이자와 원금을 자녀 계좌에서 갚고 있다는 기록

인수한 채무를 실제로는 부모가 계속 갚고 있으면 나중에 그 부분이 문제가 될 수 있습니다.

5. 자주 틀리는 세 번째 — 「증여세만 줄면 이득」이라는 계산

부담부증여는 증여세를 양도세로 일부 바꾸는 구조입니다. 양도세 쪽이 비과세거나 차익이 작으면 전체 세금이 줄지만, 부모가 다주택자이거나 오래전에 싸게 산 재산이면 양도세가 증여세 절감분보다 커질 수 있습니다. 거기에 기준시가 평가 함정까지 겹치면 계산이 완전히 뒤집힙니다.

상담할 때는 ① 전부 증여, ② 부담부증여 두 가지를 놓고 양도세 + 증여세 합계를 나란히 계산해서 보여 드립니다. 취득세처럼 증여·양도 외의 세금도 같이 보고 결정하시는 게 안전합니다.

6. 정리

부담부증여는 서류 한 장으로 끝나는 절세 요령이 아니라, 양도 계산과 증여 계산을 동시에 맞춰야 하는 거래입니다. 증여 계약서를 쓰기 전에 평가 방법(시가인지 기준시가인지), 채무 인수 입증 서류, 부모 쪽 주택 수와 보유기간부터 확인해 보세요.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 kicpa1658@gmail.com으로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

부담부증여를 하면 누가 어떤 세금을 내나요?

수증자가 떠안는 채무액에 해당하는 부분은 증여자가 판 것(양도)으로 보아 증여자가 양도세를 내고, 나머지는 수증자가 증여세를 냅니다(소득세법 제88조제1호 후단, 상속세 및 증여세법 제47조제1항).

양도로 보는 부분의 양도가액과 취득가액은 어떻게 계산하나요?

양도가액은 증여재산 평가액 × 채무액 ÷ 증여가액, 취득가액은 증여자의 취득가액 × 채무액 ÷ 증여가액입니다. 양도가액을 기준시가로 산정했다면 취득가액도 기준시가로 산정합니다(소득세법 시행령 제159조제1항).

부모와 자녀 사이에도 채무를 넘기면 그대로 인정되나요?

배우자·직계존비속 간 부담부증여는 채무가 인수되지 않은 것으로 추정합니다. 국가·지방자치단체 채무 등 객관적으로 인정되는 채무는 예외이므로, 인수 사실을 서류로 입증해야 합니다(상속세 및 증여세법 제47조제3항).