주택임대 수입 연 2천만 원 이하, 분리과세와 종합과세 중 어느 쪽이 유리할까?

은퇴를 앞두신 분이나 직장인 중에 집 한두 채를 세놓고 계신 분들이 많습니다. 이분들께 자주 받는 질문이 "월세 받는 것도 신고해야 하나요?", "분리과세로 하면 더 싸다던데요?"입니다. 주택임대 수입이 연 2천만 원 이하라면 분리과세와 종합과세 중 고를 수 있는데, 어느 쪽이 유리한지는 사람마다 다릅니다.

오늘은 성종회계에서 개인 재산 상담을 하면서 자주 계산해 드리는 주택임대소득 과세 방법을 정리해 보겠습니다. 실제 상담을 바탕으로 했지만 가족 상황과 금액은 알아볼 수 없게 바꿨습니다. 개별 사안은 주택 수와 소득 구성에 따라 결론이 달라질 수 있으니 참고용으로 봐 주세요.

1. 먼저 과세 대상인지부터

주택임대소득은 모두 과세되는 것이 아닙니다.

• 1주택자: 원칙적으로 비과세입니다. 다만 기준시가 12억 원을 넘는 주택이나 국외 주택을 임대하면 과세됩니다(소득세법 제12조제2호나목).
• 2주택 이상: 월세 수입은 과세 대상입니다.
• 전세 보증금: 보증금은 원칙적으로 수입이 아니지만, 3주택 이상을 소유하고 보증금 합계가 3억 원을 넘는 경우 등에는 보증금에 대한 간주임대료를 수입에 넣습니다(같은 법 제25조제1항). 이때 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 빠집니다(같은 항 단서). 이 기한은 개정으로 바뀔 수 있으니 해당 연도에 확인하세요.

2. 연 2천만 원 이하면 분리과세를 고를 수 있습니다

소득세법 제14조제3항제7호 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(이하 "분리과세 주택임대소득"이라 한다)

여기서 2천만 원은 경비를 빼기 전 수입금액(월세 합계와 간주임대료) 기준입니다. 이 금액 이하이면 두 가지 방법 중 유리한 쪽을 골라 신고할 수 있습니다(같은 법 제64조의2제1항).

① 분리과세(14%): 계산은 이렇습니다(같은 조 제1항제2호가목, 제2항).

• 수입금액에서 50%를 경비로 뺍니다. 임대사업자 등록 등 요건을 갖춘 등록임대주택은 60%입니다.
• 주택임대소득을 뺀 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하이면 200만 원(등록임대주택은 400만 원)을 더 뺍니다.
• 남은 금액에 14%를 곱합니다.

② 종합과세: 주택임대소득을 근로·사업·연금소득 등과 합쳐 기본세율(6~45%)로 계산합니다. 경비는 장부에 적은 실제 경비(또는 추계 경비율)로 빼고, 인적공제 같은 종합소득공제도 함께 적용됩니다.

3. 어느 쪽이 유리한가: 예시로 보기

연 월세 수입이 1,200만 원이고 등록하지 않은 주택이라고 해 보겠습니다(가상 숫자입니다).

• 근로소득이 많은 직장인(다른 종합소득금액이 2천만 원 초과): 분리과세로 하면 (1,200만 원 − 50% 경비 600만 원) × 14% = 84만 원입니다. 다른 소득 2천만 원 기준을 넘어 200만 원 추가 차감은 없습니다. 종합과세로 하면 임대소득이 근로소득 위에 얹혀 24%나 35% 같은 높은 구간 세율을 적용받을 수 있습니다. 이런 분은 대체로 분리과세가 유리합니다.
• 다른 소득이 거의 없는 은퇴자: 분리과세라면 (1,200만 원 − 600만 원 − 200만 원) × 14% = 56만 원입니다. 그런데 종합과세로 하면 임대소득에서 경비를 빼고, 본인·배우자 등 인적공제를 적용한 뒤 낮은 세율(6%부터)이 적용됩니다. 공제가 많으면 세금이 거의 없을 수도 있습니다. 이런 분은 종합과세가 유리할 수 있습니다.

정리하면, 다른 소득이 많아 높은 세율 구간에 있을수록 분리과세가, 다른 소득이 적고 실제 경비나 공제가 많을수록 종합과세가 유리한 경향이 있습니다. 실제로는 두 방법으로 모두 계산해 보고 고르는 것이 정확합니다.

4. 등록임대주택의 혜택과 조건

분리과세에서 60% 경비율과 400만 원 차감을 받으려면, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대사업자로 등록하고 세무서에도 사업자등록을 한 주택이어야 하며, 임대료 인상률이 5% 이내여야 합니다(소득세법 시행령 제122조의2제1항).

등록임대주택으로 인정되는 주택에도 제한이 있습니다. 장기일반민간임대주택 중 아파트는 2020년 7월 10일 이전에 등록을 신청한 것만, 단기민간임대주택도 같은 날 이전에 등록을 신청한 것만 해당합니다(시행령 제122조의2제1항). 한편 국민주택규모 이하 등 조세특례제한법 제96조에 해당하는 임대주택은 14% 세액에서 별도로 감면받을 수 있는데(소득세법 제64조의2제1항제2호가목 단서), 이 글에서는 다루지 않습니다.

다만 이 혜택에는 조건이 붙습니다. 등록임대주택 혜택을 받은 뒤 10년 이상 임대하지 않으면 그 혜택으로 줄어든 세액을 다시 내야 합니다(소득세법 제64조의2제3항제2호). 재개발·재건축으로 주택이 멸실되거나 법에 따라 등록이 말소되는 등 일정한 경우는 예외입니다(같은 항 단서, 시행령 제122조의2제3항).

5. 상담 사례: 은퇴 후 월세 두 채

직장에서 은퇴하신 분이 작은 아파트 두 채를 월세로 놓고 계셨습니다. 퇴직 전에는 근로소득이 많아 분리과세로 신고해 오셨는데, 은퇴 후 첫해에도 같은 방식으로 신고하려고 하셨습니다.

퇴직 후에는 연금 외에 다른 소득이 많지 않아서 두 방법을 모두 계산해 봤습니다. 분리과세에서는 다른 소득 2천만 원 이하 요건을 충족해 200만 원 추가 차감이 생겼고, 종합과세에서는 본인과 배우자 인적공제가 함께 적용됐습니다. 이분의 경우 종합과세 쪽 세액이 더 적게 나와 그해에는 종합과세로 신고하셨습니다. 소득 구성이 바뀌는 해에는 작년과 같은 방식이 올해도 유리한지 다시 계산해 보시는 것이 좋습니다.

6. 놓치기 쉬운 것: 사업자등록

주택임대소득이 있는 사업자는 세무서에 사업자등록을 해야 합니다. 기한까지 등록하지 않으면 사업 개시일부터 등록 신청 전날까지의 주택임대수입금액의 0.2%가 가산세로 붙고, 이 가산세는 낼 세금이 없어도 적용됩니다(소득세법 제81조의12).

7. 정리

• 1주택자는 원칙적으로 비과세(기준시가 12억 원 초과·국외 주택은 과세)
• 수입 연 2천만 원 이하면 분리과세(14%)와 종합과세 중 선택
• 분리과세: 경비 50%(등록 60%), 다른 소득 2천만 원 이하면 200만 원(등록 400만 원) 추가 차감
• 다른 소득이 많으면 분리과세, 적으면 종합과세가 유리한 경향: 매년 둘 다 계산
• 사업자등록을 하지 않으면 0.2% 가산세

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(kicpa1658@gmail.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

집이 한 채인데 월세를 받으면 세금을 내야 하나요?

1주택자의 주택임대소득은 원칙적으로 비과세입니다. 다만 기준시가 12억 원을 넘는 주택이나 국외 주택의 임대소득은 과세됩니다(소득세법 제12조제2호나목). 주택 수를 세는 방법은 시행령에 따로 정해져 있으니 확인이 필요합니다(같은 호 후단).

분리과세를 고르면 5월 신고를 안 해도 되나요?

아닙니다. 분리과세도 5월 종합소득세 신고 때 분리과세 방식으로 계산해 신고·납부합니다. 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 골라 신고하는 구조입니다(소득세법 제64조의2제1항).

전세 보증금만 받는 경우도 수입에 들어가나요?

3주택 이상을 소유하고 보증금 합계가 3억 원을 넘는 경우 등에는 보증금에 대한 간주임대료를 수입에 넣습니다(소득세법 제25조제1항). 그 외에는 보증금만 받는 주택임대는 수입금액이 없습니다.