상속·증여받은 부동산은 얼마로 평가할까? 시가, 감정가, 기준시가 순서

1. 평가 순서: 시가가 먼저, 기준시가는 그다음

상속세와 증여세는 재산을 얼마로 보느냐에 따라 세금이 크게 달라집니다. 상속세 및 증여세법은 평가기준일(상속은 상속개시일, 증여는 증여일) 현재의 시가를 원칙으로 합니다(제60조제1항). 시가를 산정하기 어려울 때에만 제61조부터 제65조의 방법(보충적 평가)으로 평가한 가액을 시가로 봅니다(제60조제3항).

한 줄로 정리하면 이렇습니다.

1. 평가기간 안의 매매, 감정, 수용, 경매, 공매 가액(시가)
2. 같은 단지의 비슷한 재산 매매사례가액(시가)
3. 위가 없을 때 기준시가(공시가격 등)

2. 시가는 무엇인가

시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이며, 수용가격, 공매가격, 감정가격 같은 것도 시가로 인정될 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제60조제2항). 시행령 제49조제1항은 평가기간 안에 있는 다음 가액을 시가로 봅니다.

• 평가기간: 평가기준일 전후 6개월. 증여는 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지.
• 매매: 해당 재산을 거래한 가액. 특수관계인과의 거래 등으로 가액이 객관적으로 부당하면 제외합니다.
• 감정: 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액.
• 수용·경매·공매: 보상가액, 경매가액, 공매가액.

가액이 둘 이상이면 평가기준일에 가장 가까운 날의 가액(둘 이상이면 평균)을 적용하고, 매매는 매매계약일을 기준으로 따집니다(같은 영 제49조제2항). 평가기간 밖이라도 평가기준일 전 2년 이내의 거래이거나 평가기간이 지난 뒤 세무서의 결정기한(상속세 및 증여세법 시행령 제78조제1항)까지의 거래는, 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자나 세무서장이 신청하면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있습니다(같은 영 제49조제1항 단서).

3. 같은 단지 비슷한 아파트의 매매가도 시가가 된다

해당 재산 자체의 거래가 없어도, 면적·위치·용도·기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산의 매매 등 가액이 있으면 그 가액을 시가로 봅니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조제4항). 아파트 같은 공동주택은 다음 세 요건을 모두 갖춘 주택이 비슷한 재산입니다(같은 법 시행규칙 제15조제3항제1호).

1. 평가대상 주택과 같은 공동주택단지 안에 있을 것
2. 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 100분의 5 이내일 것
3. 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 100분의 5 이내일 것

요건을 갖춘 주택이 둘 이상이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택이 기준입니다(같은 규칙 제15조제3항제1호 단서). 시가로 보는 가액이 둘 이상이면 평가기준일 전후로 가장 가까운 날의 가액(그것도 둘 이상이면 평균)을 적용하고 매매는 매매계약일로 따집니다(같은 영 제49조제2항). 국세청 안내책자 「상속·증여 세금상식 Ⅱ」에도 같은 순서가 단계별로 설명되어 있습니다. 신고했다면 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 안의 신고일까지의 매매가가 대상입니다(같은 영 제49조제4항 괄호).

4. 감정평가는 언제 쓸까

시가가 없거나 불분명한 부동산은 감정평가를 받아 시가로 삼을 수 있습니다. 규칙은 공신력 있는 감정기관을 감정평가법인 등으로 정합니다(상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조제1항).

• 원칙은 둘 이상의 감정기관이 평가한 가액의 평균입니다(같은 영 제49조제1항제2호). 기준시가 10억 원 이하의 부동산은 하나 이상으로 족합니다(같은 법 제60조제5항, 같은 영 제49조제6항).
• 감정가액이 기준금액(보충적 평가액과 유사재산 시가의 90% 중 적은 금액)에 미달하면 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰한 재감정가액에 따르되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮으면 따르지 않습니다(같은 영 제49조제1항제2호 단서). 조건부 감정, 원형대로 감정하지 않은 감정은 인정되지 않습니다.
• 납세자가 제시한 감정이 다른 감정기관 평가의 80%에 미달하는 등의 사유가 있으면 해당 감정기관을 1년의 범위에서 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있습니다(같은 법 제60조제5항, 같은 영 제49조제7항·제8항).

감정평가를 쓸지는 세금 차이와 수수료, 평가기간 일정을 함께 보고 정해야 합니다.

5. 시가가 없을 때: 기준시가(보충적 평가)

시가가 없으면 상증법 제61조의 방법으로 평가합니다.

• 토지: 개별공시지가(같은 조 제1항제1호).
• 건물: 국세청장이 고시하는 건물 기준시가(같은 항 제2호).
• 오피스텔·상업용 건물: 국세청장이 토지와 건물을 일괄해 고시한 가액(같은 항 제3호).
• 주택: 개별주택가격 또는 공동주택가격(같은 항 제4호).

기준시가는 시가보다 낮은 경우가 많아서 평가 방법에 따라 신고 가액이 달라질 수 있습니다. 이 때문에 신고 뒤에도 세무서가 같은 단지 유사 매매가를 시가로 평가할 수 있으니, 신고 전에 같은 단지 거래를 확인하는 것이 중요합니다.

6. 임대 중이거나 담보가 잡힌 부동산은 더 큰 금액

기준시가가 항상 상한은 아닙니다. 평가 방법에 따라 더 큰 금액으로 평가하는 경우가 있습니다.

• 임대차가 있는 재산: 임대료 등을 기준으로 환산한 가액과 위 방법으로 평가한 가액 중 큰 금액(상속세 및 증여세법 제61조제5항).
• 담보가 설정된 재산: 저당권, 질권, 전세권(임대보증금을 받고 임대한 재산 포함) 등이 설정된 재산은 담보하는 채권액 등을 기준으로 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액(같은 법 제66조).

전세 낀 아파트나 담보 대출이 많은 부동산은 이 규정이 적용될 수 있어 별도 계산이 필요합니다.

7. 가상 예시: 같은 단지 거래가 있다면

부모가 자녀에게 아파트를 증여한다고 가정합니다. 공동주택가격은 5억 원이고, 증여일 전 3개월 사이에 같은 단지에서 전용면적과 공동주택가격 차이가 5% 이내인 아파트가 7억 2천만 원에 거래되었습니다. 증여세 신고서를 기준시가 5억 원으로 냈더라도, 시행규칙의 비슷한 재산 요건이 충족되면 시가는 7억 2천만 원입니다.

증여세 차이는 이렇게 납니다(증여재산공제 5천만 원만 적용, 신고세액공제는 계산에서 제외).

• 5억 원으로 신고: 과세표준 4억 5천만 원, 산출세액 1천만 원 + (3억 5천만 원 × 20%) = 8,000만 원
• 7억 2천만 원으로 평가: 과세표준 6억 7천만 원, 산출세액 9천만 원 + (1억 7천만 원 × 30%) = 1억 4,100만 원

세율 표는 증여세와 상속세가 같습니다(상속세 및 증여세법 제26조, 제56조). 가격 차이만큼 세금이 달라지고 신고 후 부족분은 가산세 대상이 될 수 있습니다.

8. 정리

• 평가의 원칙은 평가기준일 현재 시가이고, 시가가 없을 때 기준시가입니다(상증법 제60조).
• 평가기간은 상속 전후 6개월, 증여는 전 6개월부터 후 3개월입니다(상증령 제49조제1항).
• 같은 단지 비슷한 아파트 거래도 시가가 될 수 있습니다(시행규칙 제15조제3항).
• 감정평가는 원칙적으로 둘 이상의 평균이고, 기준시가 10억 원 이하는 하나로 가능합니다.
• 임대 중이거나 담보가 잡힌 재산은 더 큰 금액으로 평가될 수 있습니다(제61조제5항, 제66조).

개별 사안은 거래 시기, 재산 종류, 임대·담보 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(cpa@taxhong.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

상속·증여받은 아파트는 공시가격으로 신고하면 되나요?

먼저 시가가 있는지 확인해야 합니다. 평가기준일 전후 일정 기간 안에 해당 아파트나 같은 단지의 비슷한 아파트가 거래되었다면 그 가액이 시가가 되고, 시가를 산정하기 어려울 때에만 공동주택가격 등으로 평가합니다(상속세 및 증여세법 제60조제1항·제3항, 제61조제1항제4호).

시가로 보는 거래나 감정은 언제 것이어야 하나요?

상속은 상속개시일 전후 6개월, 증여는 증여일 전 6개월부터 후 3개월 이내(평가기간)에 있는 매매·감정·수용·경매·공매 가액입니다. 증여나 상속을 신고했다면 신고일까지의 같은 단지 유사 아파트 매매가도 시가가 될 수 있습니다(같은 법 시행령 제49조제1항·제4항).

감정평가를 받으면 신고 가액이 정해지나요?

감정기관 둘 이상이 평가한 감정가액의 평균이 시가로 인정되는 원칙입니다. 기준시가 10억 원 이하 부동산은 감정기관 하나의 감정가액도 가능합니다(상속세 및 증여세법 제60조제5항, 같은 법 시행령 제49조제1항제2호·제6항).