이혼하면서 집을 넘겨주면 세금은? 재산분할과 위자료가 양도세·증여세에서 다르게 취급되는 이유

"이혼하면서 아파트를 아내 명의로 넘기기로 했는데, 세금이 나오나요?" 이혼 상담 중에 변호사님을 통해, 또는 당사자분이 직접 물어 오시는 질문입니다. 답은 넘기는 이유(명목) 에 따라 달라집니다. 같은 아파트라도 재산분할로 넘기는지, 위자료로 넘기는지에 따라 양도세와 증여세가 완전히 다르게 취급됩니다.

이번 글은 세금 쪽에서 무엇이 다른지 정리하고, 이혼 뒤 집을 팔 때 주의할 점까지 보겠습니다. 이혼 절차와 재산분할 비율 같은 법률 문제는 변호사와 상의하셔야 하고, 개별 사안은 판결·조정 내용과 실제 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 참고용으로 봐 주세요.

1. 재산분할: 원래 함께 가진 재산을 나누는 것

재산분할은 혼인 중에 부부가 함께 형성한 재산을 이혼하면서 각자의 몫대로 나누는 것입니다. 명의가 한 사람에게 있었더라도 실질은 부부 공동재산이라고 보는 것이죠.

한공회 「2026 양도소득세·증여세 실무 가이드」는 국세청 해석을 근거로 다음과 같이 정리합니다.

• 넘긴 사람: 혼인 중 형성한 실질적인 부부공동재산을 재산분할청구권 행사에 따라 이전하는 것은 양도로 보지 않음. 법원 판결로 재산분할을 하면서 자기 지분을 현물 대신 현금으로 받고 상대방 명의로 넘긴 경우도 재산분할로 보아 양도세를 과세하지 않은 사례가 있습니다.
• 받은 사람: 재산분할청구권에 따라 받은 재산은 증여세 과세 대상이 아님. 법원 판결로 사실혼 관계가 인정되어 이를 청산하면서 재산분할하는 경우도 같다고 소개합니다.

2. 위자료: 빚을 집으로 갚는 것

위자료는 이혼의 책임이 있는 쪽이 정신적·재산상 손해를 배상하는 돈입니다. 이것을 돈 대신 부동산으로 주면 세법은 다르게 봅니다.

• 넘긴 사람: 소득세법 제88조제1호는 양도를 「등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환 등을 통하여 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것」으로 정합니다. 위자료를 줘야 하는 의무를 부동산으로 갚으면 그 의무가 사라지는 대가를 받은 셈이므로, 실무 가이드도 위자료를 대물변제와 함께 양도로 보는 유상이전 사례로 듭니다. 넘긴 사람에게 양도소득세가 생길 수 있습니다.
• 받은 사람: 손해배상의 대가로 받는 위자료는 일반적으로 증여세 대상이 아닙니다. 다만 실무 가이드는 피해에 비해 부동산 가치가 지나치게 큰 경우나 채무를 피하려고 위자료 형식을 빌린 경우 증여세를 과세한 사례도 함께 소개합니다.

3. 받은 사람이 나중에 팔 때: 취득시기가 다릅니다

같은 실무 가이드는 이렇게 정리합니다.

• 재산분할로 받은 재산: 전 배우자가 당초 취득한 날이 취득시기. 1세대 1주택 비과세의 보유기간도 전 배우자가 취득한 날부터 이어서 셉니다. 다만 거주기간은 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지, 본인이 실제로 거주한 기간만 셉니다(소득세법 시행령 제154조제6항).
• 위자료로 받은 재산: 소유권이전등기 접수일이 취득일. 보유·거주기간도 그날부터 새로 셉니다.

예를 들어 10년 전에 남편 명의로 산 아파트를 이혼하면서 아내가 받고 1년 뒤 판다고 해 보겠습니다. 재산분할이었다면 보유기간이 10년 이상으로 이어지지만, 위자료였다면 1년밖에 안 되어 비과세 요건이나 장기보유특별공제, 단기 세율에서 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

4. 이혼 전에 배우자에게 증여했다면: 이월과세

이혼 전에 배우자에게 부동산을 증여하고 배우자 증여재산공제(6억 원, 상속세 및 증여세법 제53조제1호)를 받은 뒤 이혼한 경우에도 주의가 필요합니다. 소득세법 제97조의2제1항은 배우자에게 증여받은 부동산을 증여일부터 10년 안에 양도하면 증여한 배우자의 취득가액으로 양도차익을 계산하는 이월과세를 정하는데, 여기서 배우자에는 양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우(사망 제외)도 포함됩니다. 이혼했다고 이월과세가 사라지지 않는다는 뜻입니다. 다만 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상(12억 원 초과 고가주택 포함) 양도가 되는 경우나, 이월과세를 적용해 계산한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우 등에는 적용하지 않습니다(소득세법 제97조의2제2항).

5. 이혼 뒤 「1세대」 판단도 실질로

1세대 1주택 비과세에서 1세대는 거주자와 그 배우자를 기준으로 판단하는데, 이 배우자에는 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람도 포함됩니다(소득세법 제88조제6호). 서류상 이혼으로 주택 수를 나누는 방법은 통하지 않습니다.

6. 정리: 이혼 협의·조정 단계에서 확인할 것

• 부동산을 넘기는 명목이 재산분할인지, 위자료인지(합의서·조정조서·판결문 문구)
• 재산분할이라면 그 재산이 혼인 중 함께 형성한 부부공동재산인지
• 위자료로 넘긴다면 넘기는 쪽의 양도소득세 계산
• 받는 쪽이 나중에 팔 때의 취득시기와 보유·거주기간
• 이혼 전에 배우자에게 증여한 재산이 있는지(이월과세 10년)

이혼에서 재산을 나누는 문구 하나가 세금을 바꿉니다. 성종회계에서도 이혼 관련 세무 상담을 받으면 합의서나 조정조서의 문구를 먼저 보고, 필요하면 담당 변호사님과 표현을 맞춰 드립니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(cpa@taxhong.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

이혼하면서 재산분할로 집을 넘겨주면 양도세를 내나요?

혼인 중에 함께 형성한 재산을 재산분할청구권 행사에 따라 넘기는 것은 공유물을 나누는 성격으로 보아 양도로 보지 않는 것이 국세청 해석의 입장이고, 받은 사람에게도 증여세를 과세하지 않는다고 한공회 「2026 양도소득세·증여세 실무 가이드」는 정리합니다. 다만 형식만 재산분할이고 실질이 다르면 달리 볼 수 있습니다.

위자료 대신 집을 넘기면 어떻게 되나요?

소득세법은 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 양도로 보므로, 위자료 지급 의무를 부동산으로 갚으면 그 의무가 줄어드는 대가를 받은 유상 이전이 되어 넘긴 사람에게 양도소득세가 생길 수 있습니다(소득세법 제88조제1호). 받은 사람의 위자료는 손해배상의 대가여서 일반적으로 증여세 대상이 아닙니다.

재산분할로 받은 집을 나중에 팔면 보유기간은 언제부터 세나요?

실무 가이드는 재산분할로 취득한 재산은 전 배우자가 당초 취득한 날을 취득시기로 보고, 위자료로 받은 재산은 소유권이전등기 접수일을 취득일로 본다고 정리합니다. 1세대 1주택 비과세의 보유·거주기간도 같은 기준으로 달라집니다.