부모님 집에 공짜로 살면 증여세가 나온다? 부동산 무상사용이익 계산과 13억 원 기준

"아들이 결혼하면서 제 명의 아파트에 들어가 살게 했습니다. 월세는 안 받는데 문제 될까요?" 부모님 집에 자녀가 들어가 사는 경우는 흔합니다. 세법은 이것을 「남의 부동산을 공짜로 쓰는 이익」으로 보아 증여세를 매길 수 있는데, 함께 사는지와 집값이 얼마인지에 따라 대부분은 문제가 되지 않고, 일부만 과세됩니다.

이번 글은 부동산 무상사용이익 증여가 언제 생기고 얼마로 계산되는지 국세청 「2026 주택과 세금」의 계산 사례와 함께 보겠습니다. 사례와 금액은 가상 수치이고, 개별 사안은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

1. 근거: 상속세 및 증여세법 제37조

같은 법 제37조제1항은 타인의 부동산을 무상으로 사용해 이익을 얻은 경우, 무상 사용을 시작한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 무상 사용자의 증여재산가액으로 정합니다. 다만 두 가지가 빠집니다.

• 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지(같은 항 괄호)
• 이익이 기준금액(1억 원) 미만인 경우(같은 항 단서, 시행령 제27조제4항)

특수관계인이 아닌 사람 사이라면 거래 관행상 정당한 사유가 없는 경우에만 적용합니다(같은 법 제37조제3항). 토지나 건물 중 하나만 무상으로 써도 적용됩니다(시행령 제27조제1항).

주택 일부에 점포 등이 있는 겸용주택이나 같은 지번에 다른 용도 건물이 있는 경우에는, 주택 면적이 주택 외 면적보다 클 때만 그 부동산 전부를 「함께 거주하는 주택」으로 봅니다(같은 법 시행령 제27조제7항). 부모님과 함께 사는 상가주택이라도 점포 면적이 더 크면 전부가 제외되지는 않는다는 뜻입니다.

2. 계산 방법: 연 2%, 5년, 10% 할인

시행령 제27조제3항과 시행규칙 제10조는 이익을 이렇게 계산합니다.

• 각 연도 이익 = 부동산 가액 × 연 100분의 2
• 5년치를 연 10% 로 할인해 현재가치로 바꾼 합계 = 증여재산가액
• 무상사용 기간은 5년으로 보고, 5년을 넘으면 5년이 되는 날의 다음 날 새로 무상사용을 시작한 것으로 보아 다시 계산합니다.

부동산 가액은 상증법에 따라 평가한 가액(시가 원칙)입니다. 이 계산을 거꾸로 풀면 5년치 합계가 1억 원이 되는 주택가액은 약 13억 2천만 원입니다. 그보다 낮은 집이라면 혼자 무상으로 살아도 기준금액에 못 미쳐 과세되지 않습니다.

3. 국세청 사례로 보는 계산

국세청 「2026 주택과 세금」은 부모 명의 시가 15억 원 주택에 자녀가 홀로 무상 거주하는 경우를 이렇게 계산합니다.

• 1~5차 연도 이익을 각각 15억 × 2% ÷ (1.1)ⁿ으로 할인해 합치면 약 1억 1,372만 원 → 1억 원 이상이므로 과세
• 증여재산공제 5천만 원(성년 자녀, 10년 안에 부모 등 직계존속에게서 받은 다른 증여가 없는 경우, 같은 법 제53조)을 빼고 세율 10%를 적용하면 산출세액 약 637만 원, 신고세액공제 3%를 빼면 약 618만 원

이 계산은 5년마다 다시 합니다. 같은 집에 10년을 살면 두 번 과세될 수 있다는 뜻입니다.

4. 함께 알아 둘 것

• 증여일과 신고기한: 무상사용을 시작한 날이 증여일이므로, 그 달 말일부터 3개월 안에 자녀가 신고합니다(같은 법 제68조제1항).
• 도중에 사정이 바뀌면 경정청구: 같은 법 제37조에 따른 증여세를 결정 또는 경정받은 뒤 무상사용 기간 중에 그 부동산을 상속·증여받거나, 시행령이 정한 사유로 더 이상 무상으로 쓰지 않게 되면 그 사유가 생긴 날부터 3개월 안에 결정·경정을 청구할 수 있습니다(같은 법 제79조제2항제1호). 남은 기간에 해당하는 부분을 돌려받는 길입니다.
• 담보로 빌려 쓴 경우: 부모님 부동산을 무상으로 담보로 제공받아 대출을 받은 경우는 별도 규정입니다. 적정 이자율로 계산한 이자와 실제 이자의 차이가 1천만 원 이상이면 증여로 봅니다(같은 법 제37조제2항, 시행령 제27조제5항·제6항).
• 혼인·출산 공제는 안 됩니다: 이 이익은 증여 예시 규정에 따른 것이어서 혼인·출산 증여재산공제를 적용하지 않습니다(같은 법 제53조의2제4항).

5. 정리: 부모님 집에 들어가 살기 전에

• 부모님이 함께 사는지, 자녀만 사는지
• 집의 시가가 약 13억 2천만 원을 넘는지
• 무상사용을 시작한 날(전입일)과 신고기한
• 5년이 지나면 다시 계산된다는 점
• 나중에 그 집을 증여·상속받을 계획이라면 경정청구 기한

부모님 집에 사는 것만으로 걱정하실 필요는 없지만, 고가 주택에 자녀 혼자 사는 경우는 미리 계산해 보셔야 합니다. 성종회계에서도 상담할 때는 집의 시가와 가족의 주민등록 등본부터 함께 확인합니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(cpa@taxhong.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

부모님 집에 같이 살아도 증여세가 나오나요?

아닙니다. 부동산 무상사용이익 증여는 그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외합니다(상속세 및 증여세법 제37조제1항 괄호). 부모님은 다른 곳에 살고 자녀만 그 집에 무상으로 사는 경우가 대상입니다.

얼마짜리 집이면 증여세가 나오나요?

주택가액 × 연 2%를 5년 동안 연 10%로 할인해 합친 금액이 1억 원 이상일 때 과세합니다. 계산하면 주택가액이 약 13억 2천만 원 이상일 때 이 기준을 넘습니다(같은 법 시행령 제27조제3항·제4항, 시행규칙 제10조제2항·제3항).

무상으로 살다가 그 집을 증여받으면 이미 낸 증여세는요?

무상사용 기간 중에 그 부동산을 상속·증여받거나 시행령이 정한 사유로 무상사용을 그만두게 되면, 그 사유가 생긴 날부터 3개월 안에 결정·경정을 청구할 수 있습니다(같은 법 제79조제2항제1호).