재개발·재건축 조합이 이주비 대출이자와 이사비를 대신 내 줬다면, 조합원은 세금을 내야 할까?

재개발·재건축 조합원분들이 이주 단계에서 자주 묻는 질문 하나를 정리해 보려고 합니다. 「조합이 내 이주비 대출이자를 대신 내 주고, 이사비도 준다는데 이게 다 공짜인가요, 나중에 세금이 나오나요?」 하는 질문입니다. 성종회계에서 정비사업 조합과 조합원 세무를 다루면서 반복해서 확인한 내용을 일반화했고, 특정 조합이나 조합원을 알아볼 수 있는 내용은 넣지 않았습니다.

결론부터 말씀드리면, 국세청은 조합이 수익사업(일반분양) 부분에서 상환의무 없이 지원한 이주비 대출이자와 이사비를 조합원의 배당소득으로 봅니다. 다만 이 쟁점은 법원과 불복 단계에서 아직 다투어지고 있어서, 「과세된다」와 「안 된다」 어느 한쪽으로 단정하기 어렵습니다. 어떤 사실을 확인해야 결론이 갈리는지 위주로 풀어 보겠습니다.

1. 상황: 조합이 조합원 대신 내는 돈

재개발·재건축에서 관리처분계획이 인가되면 조합원은 집을 비우고 이주해야 합니다. 이 과정에서 조합이 흔히 지원하는 것이 두 가지입니다.

• 이주비 대출이자: 조합원이 금융기관에서 이주비를 대출받으면 그 이자를 조합(또는 시공자)이 사업비로 대신 부담합니다.
• 이사비: 철거되는 주택의 조합원에게 이사 비용 명목으로 일정 금액을 지급합니다.

조합원 입장에서는 내 돈이 안 나가니 혜택이지만, 세법에서는 「누가 누구의 이익을 나눠 준 것이냐」를 따집니다. 정비사업조합은 조세특례제한법 제104조의7제2항에 따라 비영리내국법인으로 보아 법인세법을 적용받습니다. 법인이 이익을 구성원에게 나눠 주면 그 구성원의 소득이 되기 때문에, 조합이 대신 내 준 돈이 조합의 이익을 나눠 준 것으로 보이는지가 쟁점입니다.

2. 국세청 입장: 상환의무 없이 지원받으면 배당소득

국세청 회신의 핵심은 모두 같은 방향입니다.

• 이주비 대출이자: 사전-2023-법규소득-0735(2023.12.19.)는 재개발조합 조합원이 이주비 대출의 이자비용을 조합의 수익사업 부분에서 상환의무 없이 지원받은 경우 소득세법 제17조제1항의 배당소득에 해당한다고 답했습니다. 서면-2017-소득-1224(2017.8.28.)도 재건축조합이 조합원에게서 분양대금으로 받은 소득을 이주비 대여금·중도금 대출 이자에 충당해 무상으로 지원한 금액은 같은 조의 배당소득이라고 회신했습니다.
• 이사비: 소득세과-579(2010.5.18.)는 상환의무 없는 이사비용 상당액을 배당소득으로 보았고, 그 금액이 정비사업비에 포함되어 일반분양분과 조합원분양분으로 배분되는 경우에는 일반분양분에 배분된 금액이 대상이라고 했습니다. 서면-2019-소득-2660(2019.8.13.)은 재개발조합이 금융기관에서 차입해 조합원에게 상환의무 없는 이사비용을 지급한 경우도 배당소득이라는 회신입니다.

공통 단서는 상환의무가 없다는 점입니다. 재원은 회신마다 다릅니다. 서면-2017-소득-1224는 조합원에게서 청산금(초과분양 대금)으로 받은 돈을 이자에 충당한 경우였고, 서면-2019-소득-2660이 인용한 사전-2017-법령해석소득-0673은 금융기관에서 차입한 돈을 재원으로 한 이사비도 배당소득으로 보았습니다. 다만 이사비가 정비사업비에 포함되어 일반분양분과 조합원분양분으로 배분되는 경우에는 일반분양분에 배분된 금액이 대상이라고 한 회신(소득세과-579, 서면-2017-소득-1224에 인용된 요지)이 있어서, 어느 금액이 대상인지는 정비사업비를 어떤 기준으로 안분했는지가 중요합니다. 거꾸로 조합원이 나중에 상환하기로 하고 실제로 정산하는 구조라면 「지원」이 아니라 대신 내 준 돈을 돌려받는 것이어서 같은 결론이 되지 않을 수 있습니다. 이 점은 4절에서 다시 보겠습니다.

3. 과세는 이런 순서로 나타납니다

조합원 개인이 신고서를 쓰기 전에 조합 쪽에서 먼저 시작되는 경우가 많습니다.

1. 조합이 법인세를 신고하면서 이주비 이자나 이사비를 수익사업의 비용(손금)으로 인정받지 못하고 손금불산입합니다.
2. 법인세법 제67조와 같은 법 시행령 제106조제1항제1호가목에 따라, 사외로 유출된 것이 분명한 금액은 귀속자가 주주 등이면 그 귀속자에 대한 배당으로 처분합니다.
3. 소득세법 제17조제1항제4호는 「법인세법」에 따라 배당으로 처분된 금액을 배당소득으로 정하고, 같은 법 시행령 제46조제6호는 그 수입시기를 해당 사업연도의 결산확정일로 정합니다.
4. 소득세법 제131조제2항에 따라 법인세 과세표준을 결정·경정하는 경우에는 소득금액변동통지서를 받은 날, 신고하는 경우에는 그 신고일에 배당소득을 지급한 것으로 보아 조합이 원천징수합니다. 배당소득 원천징수세율은 100분의 14입니다(소득세법 제129조제1항제2호나목, 지방소득세 별도).
5. 원천징수된 배당소득을 포함한 이자·배당소득의 합계가 2천만 원을 넘으면 종합소득세 신고 때 다른 소득과 합산됩니다(소득세법 제14조제3항제6호). 2천만 원 이하이면 합산하지 않습니다.

조합원 입장에서는 금융소득 합계가 2천만 원을 넘는 해에 이 금액이 더해져 종합과세 대상이 될 수 있다는 점이 가장 현실적인 영향입니다.

4. 그래도 다투어지는 이유

이 쟁점은 최근에도 판단이 갈립니다. 두 방향을 같이 보셔야 합니다.

과세를 유지한 쪽. 이의-중부청-2026-0116(2026.7.16. 결정, 기각)은 재개발조합이 대납한 조합원 이사비와 이주비 대출이자 등을 일반분양분 비율로 안분해 조합원에 대한 배당으로 처분한 소득금액변동통지가 잘못이 없다고 보았습니다. 처분청은 조합원이 부담할 금액을 조합이 대납한 것이므로 대여금처럼 관리해 입주 때 회수했어야 하는데 회수한 사실을 확인할 수 없다고 주장했고, 결정은 조합원들의 입주로 추가 분담금이 정산된 것으로 보이고 조합이 이 금액을 나중에 조합원들에게서 상환받지 않을 것으로 보인다는 점 등을 들어 처분을 유지했습니다. 이의신청 단계의 결정이어서 이후 불복이 이어질 수 있습니다.

다른 방향의 판결. 위 결정문이 소개한 바에 따르면 서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023누35359 판결은 과세관청이 이주비 이자만 따로 떼어 배당으로 본 법률상 근거가 없다고 보았고, 배당이 귀속된 개별 조합원을 특정하지 않은 채 조합 대표자에게 전액을 귀속시켜 한 소득금액변동통지는 당연무효라고 판단했으며, 대법원 2024. 9. 13. 심리불속행 상고기각으로 확정된 것으로 소개되어 있습니다. 다만 이의-중부청-2026-0116 결정은 이 판결에 대표자 상여처분 같은 다른 쟁점이 얽혀 있어 「이주비 이자를 배당으로 과세한 처분이 위법하다」는 일반론으로 쓰기는 어렵다고 판단했습니다. 이 부분은 결정문에 소개된 내용을 옮긴 것이므로, 중요한 사안에서는 판결문 원문을 따로 확인하시기 바랍니다.

이 쟁점이 총회 결의에까지 영향을 준 사례도 있습니다. 대법원 2026. 8. 13. 선고 2026다203192 판결 사안에서 조합은 총회에서 「이주비 대출 이자를 사업비로 충당하면 각 조합원의 배당소득세가 증액된다」는 이유 등으로, 조합이 이자를 대납한 뒤 입주 때 조합원이 상환하도록 바꾸는 결의를 했고 법원은 그 결의의 효력을 인정했습니다. 다만 법원이 이자 대납이 배당소득인지를 판단한 것은 아니고, 이 판결은 일부 파기환송되어 아직 확정되지 않았습니다. 이 구조의 조합 회계 쪽 이야기는 「재개발·재건축 이주비, 조합 장부에는 어떻게 남기고 이자는 누가 내나」 글에서 따로 다뤘습니다.

정리하면 과세 여부를 가르는 사실은 대체로 아래 세 가지입니다. 재원이 수익사업 이익인지, 차입금이나 청산금인지만으로는 가르기 어렵습니다. 앞에서 본 것처럼 차입금이나 청산금이 재원이어도 상환의무가 없으면 배당소득으로 본 회신이 있기 때문입니다.

• 조합원이 상환할 의무가 있는가, 있다면 입주 정산에서 실제로 회수되는가
• 정비사업비로 지출된 금액 중 일반분양분에 배분되는 금액이 얼마인가(안분 기준)
• 관리처분계획과 총회 결의에 부담 방식이 어떻게 적혀 있는가

5. 양도소득세와는 어떻게 연결될까

이 글의 앞부분은 소득세 이야기였지만, 조합원은 결국 입주권이나 새 아파트를 양도할 때 양도소득세도 계산합니다. 두 가지만 짚어 두겠습니다.

첫째, 이주비 대출이자와 이사비는 양도소득세 필요경비 항목에 없습니다. 소득세법 제97조제1항은 필요경비를 취득가액, 자본적 지출액 등, 양도비 등으로 정하고, 시행령 제163조가 그 내용을 열거합니다. 이주비 대출이자나 이사비는 거기에 들어 있지 않습니다. 이자를 직접 냈든 조합이 대신 냈든 마찬가지이므로, 양도소득세 신고를 준비하면서 이자 영수증을 비용으로 넣으려는 경우는 근거부터 따져 보셔야 합니다.

둘째, 조합에 청산금으로 낸 돈은 따로 반영됩니다. 재개발·재건축 신축주택을 양도할 때는 소득세법 시행령 제166조제2항의 계산식에서 「납부한 청산금」이 들어갑니다. 조합이 이자를 사업비로 부담하면서 그 몫이 최종적으로 조합원 분담금에 포함되어 청산금으로 납부되었다면, 그 금액이 계산에 반영될 수 있습니다. 어느 금액이 청산금에 해당하는지는 조합이 발급하는 청산금 납부 확인서와 관리처분계획으로 확인해야 하고, 사안별 판단이 필요합니다.

6. 조합원이 미리 챙길 것

• 관리처분계획·총회 결의에서 부담 방식을 확인하세요. 이자·이사비를 조합이 사업비로 부담하는지, 대납 후 입주 때 상환하는지가 적혀 있습니다.
• 상환 구조라면 정산 내역을 보관하세요. 입주 정산서에 이주비 원금, 대납 이자, 이사비가 각각 어떻게 정산되는지 남겨 두면 나중에 「지원받은 것」이 아니라 「돌려준 것」임을 설명하기 쉽습니다.
• 상환의무 없는 지원이라면 금융소득 합계를 점검하세요. 이자·배당소득이 2천만 원을 넘는 해에는 종합소득세 신고에서 합산됩니다.
• 조합에서 소득처분이나 원천징수 통지를 받으면 근거를 먼저 확인하세요. 소득금액변동통지가 조합원별 귀속액을 특정했는지, 일반분양분 안분 기준이 무엇인지 조합 쪽 세무사와 맞춰 보시기 바랍니다.
• 양도소득세 신고 때는 청산금 납부 확인서를 챙기세요. 이자·이사비 자체는 필요경비가 아니지만 청산금은 별도로 반영됩니다.

개별 사안은 관리처분계획, 총회 결의, 조합의 회계처리와 정산 방식에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 이주 단계에서 조합과 이자·이사비 지원 방식을 정하거나 확인하는 시점이 세금을 점검하기 가장 좋은 때이므로, 입주 정산이 끝나기 전에 한 번 상의해 보시길 권합니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(cpa@taxhong.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

조합이 대신 내 준 이주비 대출이자는 조합원 소득인가요?

조합이 수익사업 부분에서 상환의무 없이 지원한 이주비 대출이자는 소득세법 제17조제1항의 배당소득에 해당한다는 것이 국세청 사전답변의 입장입니다(사전-2023-법규소득-0735). 입주 때 조합원이 상환하기로 정산하는 구조라면 사실관계가 달라지므로 총회 결의와 정산 내역을 확인해야 합니다.

조합에서 받은 이사비도 과세되나요?

상환의무 없는 이사비용 상당액은 소득세법 제17조의 배당소득으로 본다는 국세청 회신이 여러 건 있습니다(소득세과-579, 서면-2019-소득-2660). 이사비가 정비사업비에 포함되어 일반분양분과 조합원분양분으로 배분되는 경우에는 일반분양분에 배분된 금액이 대상입니다.

이 이자나 이사비를 양도소득세 계산에서 비용으로 뺄 수 있나요?

양도소득세 필요경비는 소득세법 제97조제1항과 같은 법 시행령 제163조에 정해진 취득가액·자본적 지출·양도비입니다. 이주비 대출이자나 이사비는 그 항목에 들어 있지 않습니다. 조합에 청산금으로 낸 돈은 시행령 제166조제2항의 계산식에서 따로 반영됩니다.