상생임대주택 특례, 이제 언제까지 팔아야 하나 — 2026년 10월 개정으로 생긴 양도 기한

"전세 보증금을 거의 안 올려 주고 2년 살게 했으니, 나중에 들어가 살지 않아도 비과세가 된다던데요." 상생임대주택 특례 이야기입니다. 2021년 말에 생겨 여러 번 기한이 늘어났는데, 2026년 10월 1일부터 시행된 소득세법 시행령 개정으로 팔아야 하는 기한이 새로 생겼습니다. 계약 체결 기한(2026년 말)도 얼마 남지 않았습니다. 오늘은 요건과 새 기한을 조문 기준으로 정리하겠습니다. 개별 사안은 임대차계약서와 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

1. 상생임대주택 특례가 해 주는 것

조정대상지역에서 취득한 주택은 1세대1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유에 더해 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다(소득세법 시행령 제154조제1항). 고가주택이라 장기보유특별공제를 1세대1주택 공제율로 받으려 해도 거주기간이 필요합니다(같은 영 제159조의4).

상생임대주택 요건을 갖추면 이 거주요건을 면제받습니다. 조문은 같은 영 제154조제1항, 제155조제20항제1호(장기임대주택 보유자의 거주주택 특례), 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다고 정합니다(같은 영 제155조의3제1항). 직접 들어가 살 형편이 안 되는 분들이 많이 활용해 온 이유입니다.

2. 요건 — 셋을 모두 갖춰야 합니다

국내에 1주택(다른 규정으로 1세대1주택으로 보는 경우 포함)을 가진 1세대가 다음 요건을 모두 갖춘 주택을 양도해야 합니다(같은 영 제155조의3제1항).

1. 상생임대차계약 : 주택을 취득한 뒤 임차인과 맺은 직전 임대차계약보다 임대보증금이나 임대료를 5% 넘게 올리지 않은 계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 맺고(계약금을 받은 사실이 증빙으로 확인돼야 합니다) 임대를 시작할 것
2. 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

놓치기 쉬운 점이 몇 가지 있습니다.

• 취득하면서 승계한 임대차계약은 직전 계약이 아닙니다. 산 집에 살던 세입자의 계약을 그대로 넘겨받았다면, 그 계약은 직전 임대차계약에서 빠집니다(같은 항 제1호 괄호). 내가 집주인으로서 새로 맺은 계약부터 셉니다.
• 보증금과 월세를 서로 바꾸는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조제4항의 기준으로 증가율을 계산합니다(같은 조 제2항).
• 임대기간은 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다(같은 조 제3항). 임차인 사정으로 계약을 새로 맺은 경우 요건을 갖추면 기간을 합산합니다(같은 조 제4항).
• 특례를 받으려면 양도세 신고기한까지 상생임대주택 특례적용신고서에 직전 임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 내야 합니다(같은 조 제5항).

3. 새로 생긴 양도 기한 (2026. 10. 1. 시행)

2026년 9월 30일 개정(대통령령 제36737호)으로 제155조의3제1항에 양도 기한이 들어갔습니다. 이제는 상생임대주택을 다음 날까지 양도해야 거주요건 면제를 받습니다.

• 원칙 : 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날
• 2026년 12월 31일 이전에 그 임대기간이 끝나는 경우 : 2027년 12월 31일까지

개정 전 조문에는 이런 양도 기한이 없었습니다. 그리고 이번 개정령 부칙에는 일시적 2주택 처분기한(같은 영 제155조제1항)에 관한 적용례만 있고, 상생임대주택 양도 기한에 관한 경과 규정은 따로 없습니다. 따라서 2026년 10월 1일 이후 양도하는 주택은 바뀐 문구를 기준으로 계획하시는 것이 안전합니다.

4. 예시로 보면

이해를 돕기 위한 가상 예시입니다.

• A씨 : 상생임대차계약 임대기간이 2025년 6월에 끝났습니다. 2026년 12월 31일 이전에 끝났으므로 2027년 12월 31일까지 팔아야 합니다.
• B씨 : 2026년 3월에 상생임대차계약을 맺어 2028년 3월에 임대기간이 끝납니다. 끝난 날부터 1년이 되는 날은 2029년 3월이고, 2029년 12월 31일보다 빠르므로 2029년 3월이 기한입니다.
• C씨 : 2026년 12월에 임대기간 3년짜리 상생임대차계약을 맺어 2029년 12월에 임대기간이 끝납니다. 끝난 날부터 1년이 되는 날(2030년 12월)보다 2029년 12월 31일이 빠르므로 2029년 12월 31일이 기한입니다. 임대기간이 길어질수록 2029년 말이라는 상한에 걸린다는 점을 기억해야 합니다.

5. 기한 계산에서 조심할 것

• 어느 임대기간이 끝난 날인지를 정확히 잡아야 합니다. 조문은 「제3호에 따른 임대기간」, 즉 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날을 기준으로 합니다. 상생임대차계약 뒤에 다시 맺은 계약의 만기와 혼동하지 않도록 계약서를 순서대로 정리해 두세요.
• 세입자 명도 기간도 계획에 넣어야 합니다. 기한 직전에 팔려고 하면 매수인 입주 일정과 세입자 이사 일정이 맞지 않아 기한을 넘길 수 있습니다.
• 거주요건 면제만 해 주는 특례입니다. 보유기간 2년, 양도일 현재 1주택(또는 1주택으로 보는 경우) 같은 다른 비과세 요건은 그대로 갖춰야 합니다.

6. 정리 — 지금 할 일

• 아직 계약 전이라면 : 상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 맺어야 합니다. 직전 계약 대비 5% 이내인지, 직전 계약 임대기간이 1년 6개월 이상인지 먼저 확인하세요.
• 이미 상생임대를 마쳤다면 : 임대기간 종료일을 확인하고 양도 기한(2026년 안에 끝났다면 2027년 말)을 달력에 적어 두세요.
• 계약이 진행 중이라면 : 종료일 + 1년과 2029년 말 중 빠른 날이 기한입니다. 갱신 계획과 매도 시점을 함께 정하는 것이 좋습니다.

상생임대 특례는 요건 하나만 어긋나도 거주요건 면제가 통째로 빠지는 구조입니다. 계약서·입금 내역·임대기간을 미리 맞춰 보시고, 기한 안에 팔 수 있도록 계획을 세우시길 권합니다. 개별 사안은 계약 내용과 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(kicpa1658@gmail.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

상생임대주택 특례를 받으면 무엇이 달라지나요?

1세대1주택 비과세(소득세법 시행령 제154조제1항), 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세 특례(같은 영 제155조제20항제1호), 1세대1주택 장기보유특별공제(같은 영 제159조의4)를 적용할 때 그 규정의 거주기간 제한을 받지 않습니다(같은 영 제155조의3제1항).

상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?

상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지입니다. 그 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다(소득세법 시행령 제155조의3제1항, 2026년 10월 1일 시행).

지금 새로 상생임대차계약을 맺어도 되나요?

상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙으로 확인돼야 합니다(같은 영 제155조의3제1항제1호). 2026년 안에 계약하고 임대를 시작해야 합니다.