재건축·재개발 분양신청을 안 하면 현금청산, 양도소득세는 어떻게 되나? 양도시기·1세대1주택 비과세·공익사업 감면

재개발·재건축 구역에 집이나 땅을 가진 분이 분양신청을 하지 않거나 분양대상에서 빠지면, 새 아파트 대신 돈으로 정산을 받게 됩니다. 흔히 「현금청산」이라고 부르지요. 이때 많이 묻는 것이 「청산금도 양도세를 내야 하나」, 「언제 판 것으로 보나」, 「1주택이면 비과세가 되나」입니다.

이 글은 성종회계에서 양도소득세 업무를 하면서 반복해서 받은 질문을 일반화해 정리한 것입니다. 개별 사안은 취득 경위, 보유 주택 수, 청산 방식과 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 참고용으로 봐 주세요.

1. 분양신청을 안 하면 어떤 절차로 청산되나

도시정비법 제73조제1항은 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 않은 사람, 분양신청을 철회한 사람, 분양대상에서 빠진 사람 등과 손실보상 협의를 하도록 정하고 있습니다. 협의가 안 되면 제2항에 따라 그 기간이 끝난 다음 날부터 60일 이내에 사업시행자가 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내야 합니다.

• 재개발은 제63조에 따라 토지 등을 수용할 수 있어, 협의가 안 되면 수용재결로 갑니다.
• 재건축은 같은 조에서 수용할 수 있는 사업이 일부로 한정되어 있어, 대부분 매도청구소송으로 갑니다.

사업시행자가 이 60일을 넘기면 제73조제3항에 따라 지연일수에 대한 이자(100분의 15 이하에서 대통령령으로 정하는 이율)를 지급해야 합니다. 청산이 늦어지고 있다면 이 부분도 확인해 보세요.

2. 청산금도 「양도」입니다

소득세법 제88조제1호는 등기와 관계없이 매도·교환 등으로 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 양도로 정하고 있습니다. 조합에 부동산을 넘기고 청산금을 받는 것은 이 정의에 그대로 해당합니다. 그래서 일반 매매처럼 양도가액(청산금)에서 취득가액과 필요경비를 빼서 양도차익을 계산하고, 신고·납부도 해야 합니다.

3. 언제 판 것으로 보나: 양도시기

양도시기에 따라 신고기한, 보유기간, 1세대 주택 수 판단이 모두 달라집니다.

• 원칙: 대금을 청산한 날(소득세법 제98조). 대금 청산 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일(같은 법 시행령 제162조제1항제2호)
• 수용되는 경우: 대금청산일, 수용개시일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁되었다면 소유권 관련 소송 판결 확정일(시행령 제162조제1항제7호)

재건축 매도청구소송은 수용이 아니라서 원칙(대금청산일 등)을 기준으로 따지는 것이 일반적입니다. 소송이 길어지면 양도시기가 해를 넘기기도 하니, 다른 부동산 처분 계획과 겹치지 않는지 함께 보시는 편이 좋습니다.

4. 1세대1주택 비과세는 되나

1세대1주택 비과세는 소득세법 제89조제1항제3호와 같은 법 시행령 제154조제1항에 따라 판단합니다. 원칙은 양도일 현재 국내 1주택이고 보유기간 2년 이상 등의 요건을 갖추는 것이며, 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 넘는 부분이 과세됩니다.

현금청산에서 눈여겨볼 것은 수용 특례입니다. 시행령 제154조제1항제2호가목은 사업인정 고시일 전에 취득한 주택이 토지보상법에 따른 협의매수·수용이나 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우, 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않는다고 정하고 있습니다. 정비사업은 도시정비법 제65조제2항에 따라 사업시행계획인가 고시가 있으면 토지보상법상 사업인정·고시가 있은 것으로 봅니다.

• ☐ 수용재결로 넘어간 재개발 주택이라면 보유기간이 짧아도 비과세 대상이 될 수 있는지 확인
• ☐ 재건축 매도청구나 협의로 넘긴 경우에는 일반 요건(보유·거주기간)을 기준으로 먼저 검토
• ☐ 양도일 현재 다른 주택(입주권·분양권 포함)이 있는지 세대 기준으로 확인

5. 공익사업 감면: 조세특례제한법 제77조

조세특례제한법 제77조제1항은 사업인정고시일(그 전에 양도하면 양도일)부터 거슬러 2년 이전에 취득한 토지 등을 2026년 12월 31일 이전에 양도한 경우 양도소득세를 감면합니다. 정비사업과 관련된 것은 두 가지입니다.

• 제2호: 정비기반시설을 수반하는 정비구역의 토지 등을 도시정비법에 따른 사업시행자에게 양도한 경우 (협의 청산·매도청구로 넘긴 경우 검토)
• 제3호: 토지보상법이나 그 밖의 법률에 따라 수용된 경우 (수용재결)

감면율은 현금으로 받으면 100분의 15, 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분은 100분의 20입니다. 감면액에는 한도가 있어, 같은 법 제133조제2항에 따라 제77조 등의 감면세액 합계가 한 과세기간에 2억원, 5개 과세기간 합계로 3억원을 넘는 부분은 감면되지 않습니다.

이 감면은 2026년 12월 31일 이전 양도분까지로 정해져 있습니다. 해를 넘겨 청산될 것 같다면 연말 세법 개정으로 기한이 연장되는지 확인해 두셔야 합니다.

신청 주체도 다릅니다. 제77조제6항은 제2호(사업시행자에게 양도)의 경우 사업시행자가, 제7항은 제3호(수용)의 경우 감면받으려는 본인이 신청하도록 정하고 있습니다.

6. 자주 놓치는 것

• 이주비 대출과 이자 정산: 이주비를 받은 뒤 현금청산자가 되면 대출 상환과 조합이 대신 낸 이자 정산 문제가 남습니다. 조합 결의에 따라 청산금에서 정산되는 경우가 있으니 청산금 내역서를 꼼꼼히 보세요.
• 양도시기가 해를 넘기는 경우: 감면 적용기한과 다른 양도 건과의 합산 과세에 영향을 줍니다.
• 감면 신청 누락: 사업시행자가 신청해야 하는 경우인데 신청이 빠지면 감면을 못 받을 수 있습니다.
• 필요경비 증빙: 취득 당시 계약서, 취득세 영수증, 중개수수료 같은 자료를 미리 모아 두세요.

현금청산은 받는 금액이 정해지는 과정이 길고, 그 사이 양도시기와 감면 요건이 함께 움직입니다. 청산 협의를 시작할 때 세금 쪽 일정도 같이 잡아 두시면 마음이 훨씬 편합니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(kicpa1658@gmail.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

현금청산금을 받으면 양도소득세를 내야 하나요?

소득세법 제88조제1호는 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 양도로 정하고 있어, 조합에 토지·건물을 넘기고 청산금을 받는 것도 양도에 해당합니다. 다만 1세대1주택 비과세나 조세특례제한법 제77조 감면 요건에 맞으면 세금이 없거나 줄어들 수 있습니다.

현금청산은 언제 양도한 것으로 보나요?

원칙은 대금을 청산한 날입니다(소득세법 제98조). 수용재결로 넘어가는 경우에는 같은 법 시행령 제162조제1항제7호에 따라 대금청산일, 수용개시일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이고, 소유권 소송으로 보상금이 공탁되었다면 판결 확정일입니다.

공익사업 감면은 누가 신청하나요?

조세특례제한법 제77조제6항은 정비사업 시행자에게 양도하는 경우(제1항제2호) 사업시행자가 감면신청을 하도록 정하고, 제7항은 수용(제1항제3호)으로 감면받으려는 사람이 직접 신청하도록 정하고 있습니다. 어느 쪽인지 조합과 미리 확인해 두세요.