아파트 외부회계감사 의견이 한정·부적정·의견거절로 나오면, 입주자대표회의는 무엇을 하나요?

외부회계감사 결과를 받아 보면 의견 단락에 「적정」이 아니라 「한정」이나 「의견거절」이 적혀 있을 때가 있습니다. 입주자대표회의 위원들은 대개 처음 겪는 일이어서 이게 얼마나 큰 문제인지, 무엇을 해야 하는지 막막해합니다.

이 글에서는 이 한 가지만 다룹니다. 감사의견의 종류가 무엇을 뜻하고, 적정이 아닐 때 입주자대표회의가 어떤 순서로 확인하면 되는가입니다. 보고서를 받은 뒤의 보고와 공개 순서는 감사 후 입주자대표회의 보고 순서 글에서, 보고서 읽는 법 전반은 감사보고서 읽는 법 글에서 다룹니다. 근거는 공동주택관리법(이하 "법")과 같은 법 시행령(이하 "영") 2026.7.1. 시행 기준, 한국공인회계사회 「공동주택 회계감사기준」(회계감사기준위원회 2020.7.30. 의결 개정안 전문 기준, 이하 "감사기준")입니다. 감사기준은 개정될 수 있으므로 최신본은 한국공인회계사회에서 확인하시기 바랍니다.

1. 의견은 네 가지입니다

감사보고서는 재무제표가 「공동주택 회계처리기준」에 따라 작성되었는지에 대한 의견을 표명합니다(감사기준 제10조②). 어떤 의견을 내는지는 상황별로 정해져 있습니다(감사기준 제10조④).

• 적정의견: 회계처리기준과의 중요한 불일치가 없고 감사범위에 중요한 제한도 없는 경우입니다.
• 한정의견: 회계처리기준과의 불일치가 중요한 경우, 또는 감사범위의 제한이 중요한 경우입니다. 보고서의 「한정의견근거」 단락에 이유가 적힙니다.
• 부적정의견: 회계처리기준과의 불일치가 중요할 뿐 아니라 전반적인 경우입니다.
• 의견거절: 감사범위의 제한이 중요할 뿐 아니라 전반적인 경우입니다. 의견의 근거가 되는 충분하고 적합한 감사증거를 얻지 못했다는 뜻입니다.

감사인이 충분하고 적합한 감사증거를 얻을 수 없으면 한정의견을 표명하거나 의견을 거절해야 합니다(감사기준 제6조③). 즉 「자료가 없어서」 생기는 한정과 「회계처리가 틀려서」 생기는 한정은 원인이 다릅니다.

2. 의견 단락보다 근거 단락을 먼저 읽습니다

적정이 아닌 의견에는 반드시 근거 단락이 따라붙습니다. 위원회가 후속 조치를 정하려면 의견의 이름보다 이 단락의 내용이 중요합니다.

원인이 회계처리 불일치인 경우에는 관리주체가 이미 한 회계처리 중 일부가 기준과 다르다는 뜻입니다. 어떤 계정의 어떤 금액을 어떻게 고쳐야 하는지를 근거 단락에서 확인합니다.

원인이 감사범위의 제한인 경우에는 증빙이 없거나 자료가 제출되지 않아 감사인이 충분한 감사증거를 얻지 못했다는 뜻입니다. 이 경우 관리주체가 어떤 자료를 왜 내지 못했는지를 가려야 합니다. 법 제26조⑤는 관리주체가 정당한 사유 없이 감사인의 자료 열람·등사·제출 요구나 조사를 거부·방해·기피하는 행위(1호)와 거짓 자료를 제출하는 등 부정한 방법으로 회계감사를 방해하는 행위(2호)를 금지합니다. 이 행위는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금 대상이기도 하므로(법 제99조1호의2), 자료 미제출이 단순한 보관 소홀인지는 따져 둘 필요가 있습니다.

3. 권하는 확인 순서

다음은 법령이 정한 절차가 아니라 단지가 쓰기 좋은 순서입니다.

① 근거 단락의 내용을 문장으로 정리합니다. 어느 계정, 어떤 원인(불일치 또는 범위 제한), 영향의 크기를 한 쪽으로 적습니다.

② 감사인에게 설명을 요청합니다. 입주자대표회의는 감사인에게 감사보고서에 대한 설명을 요청할 수 있고(영 제27조⑦), 감사인은 이 요청에 응하여야 합니다(감사기준 제10조⑥). 의견의 원인과 고칠 방법을 질문하는 것이 핵심입니다.

③ 감사인이 서면으로 알린 내용이 있는지 확인합니다. 감사인은 부정이나 중요한 오류, 관계 법규의 중요한 위반, 내부통제의 유의적 미비점을 알게 되면 그 내용을 서면으로 입주자대표회의에 알리도록 되어 있습니다(감사기준 제8조). 구두로 들은 경우도 있으므로 회의 기록을 함께 찾아보시기 바랍니다.

④ 보고서 첨부서류를 봅니다. 감사인이 법령 또는 관리규약상 회계 관련 규정 위반으로 중요한 사실을 발견하면 재무제표 주석 다음에 간지로 구분해 첨부합니다(감사기준 제10조⑤, 별표 제2호). 사례 항목에는 입주자대표회의 운영비, 관리비 부과·징수, 장기수선충당금의 관리와 사용, 시설공사계약과 대금집행 등이 있습니다.

⑤ 법 제26조③에 따라 보고하고 공개합니다. 의견이 적정이 아니어도 보고와 공개는 같은 기한 안에 해야 합니다. 의견이 좋지 않다는 이유로 공개를 미룰 수 있다는 규정은 없습니다. 보고하지 않거나 공개하지 않으면 500만 원 이하의 과태료 대상입니다(법 제102조③6호).

⑥ 보고서 승인 안건의 논의를 회의록에 남깁니다. 영 제14조②6호는 회계감사보고서의 승인을 입주자대표회의 의결사항으로 정합니다. 적정이 아닌 의견이면 승인의 범위와 조건을 두고 논의가 있을 수 있는데, 승인을 거부하거나 조건을 달 때의 효과를 정한 조문은 없으므로 관리규약을 확인하고 논의 내용을 회의록에 남기시기 바랍니다.

⑦ 관리주체에게 보완을 요청하고 다음 감사 전에 확인합니다. 불일치가 원인이면 관리주체의 회계처리를 바로잡도록, 범위 제한이 원인이면 증빙 보관과 제출 절차를 점검하도록 요청합니다. 다음 해 감사에서 같은 지적이 반복되는지는 입주자대표회의가 챙겨야 할 부분입니다.

참고로 감사인은 회계감사 완료일부터 1개월 이내에 회계감사 결과를 관할 시장·군수·구청장에게 제출하고 공동주택관리정보시스템에 공개합니다(법 제26조⑥). 의견이 적정이 아닌 보고서도 이 경로로 관청에 제출됩니다.

4. 입주자 쪽에서 쓸 수 있는 경로

감사 결과가 마땅치 않다고 느끼는 입주자는 법 제93조②에 따라 전체 입주자등의 10분의 2 이상의 동의를 받아 지방자치단체의 장에게 입주자대표회의나 관리주체 등의 업무에 대한 감사를 요청할 수 있습니다. 이는 같은 조 ①항 2호(이 법이나 명령·처분 위반으로 조치가 필요한 경우), 3호(분쟁 조정이 필요한 경우), 5호(관리규약 위반) 중 하나에 해당할 때만 가능하고, 서면으로 사유를 소명하고 자료를 첨부해야 합니다. 감사의견이 적정이 아니라는 사실만으로 요청할 수 있는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.

5. 회의 전에 확인할 것

1. 의견의 종류와 근거 단락의 원인(불일치 또는 범위 제한)을 한 쪽으로 정리했다
2. 감사인의 설명이 필요한 질문 목록을 만들었다
3. 감사인이 서면으로 알린 내용과 첨부서류를 찾아 두었다
4. 보고와 공개를 기한(제출받은 날부터 1개월) 안에 하도록 일정을 정했다
5. 보고서 승인 안건의 논의 내용을 회의록에 남길 준비를 했다
6. 관리주체에게 요청할 보완 사항을 정리했다

이 글은 일반적인 정보이고, 단지 관리규약과 감사 기준의 개정에 따라 달라질 수 있으며 개별 사안은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(cpa@taxhong.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

감사의견이 적정이 아니면 입주자대표회의는 반드시 어떤 조치를 해야 하나요?

공동주택관리법령에는 감사의견 종류별로 입주자대표회의가 해야 할 조치를 정한 조문이 없습니다. 다만 관리주체는 감사보고서를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 공개해야 하고(법 제26조제3항), 입주자대표회의는 감사인에게 설명을 요청할 수 있습니다(영 제27조제7항). 의견근거 단락을 읽고 원인을 파악한 뒤 감사인 설명을 요청하는 것이 첫 단계입니다.

한정의견과 의견거절은 무엇이 다른가요?

한국공인회계사회 공동주택 회계감사기준에 따르면 감사범위의 제한이 중요하면 한정의견, 중요할 뿐 아니라 전반적이면 의견거절 감사보고서를 작성합니다(제10조제4항 다호·마호). 한정의견은 근거 단락에서 밝힌 사항의 영향을 제외하고는 재무제표가 적정하다는 뜻이고, 의견거절은 의견을 낼 만한 감사증거를 얻지 못했다는 뜻입니다.

감사의견 외에 법령이나 관리규약 위반도 보고서에서 알 수 있나요?

감사인이 관리주체의 공동주택관리법령 또는 관리규약상 회계 관련 규정 위반으로서 중요하다고 판단되는 사실을 발견하면, 서면으로 기술해 감사보고서의 재무제표 주석 다음에 별도 첨부합니다(회계감사기준 제10조제5항). 의견이 적정이어도 이 첨부서류가 붙을 수 있으므로 끝까지 확인하시기 바랍니다.