분양권·입주권을 팔 때 양도세는? 보유기간별 세율과 주택 수에 들어가는 기준

분양권과 조합원입주권은 둘 다 「앞으로 새 아파트를 받을 권리」라서 비슷해 보이지만, 양도세에서는 세율도 비과세 길도 다릅니다. 게다가 이 권리를 가지고만 있어도 다른 집을 팔 때 주택 수에 들어갈 수 있습니다. 소득세법 원문과 국세청 「2026 주택과 세금」을 기준으로 차례대로 봅니다. 사례와 금액은 가상 수치이고, 개별 사안은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 세율과 특례는 작성일 당시 법령 기준입니다.

1. 분양권과 조합원입주권, 무엇이 다른가

• 조합원입주권: 재건축·재개발사업 등의 관리처분계획 인가(소규모주택정비사업은 사업시행계획인가)로 취득한 입주자로 선정된 지위입니다. 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것과 그 조합원에게서 산 것(승계)을 포함하고, 딸린 토지도 포함합니다(소득세법 제88조제9호).
• 분양권: 「주택법」 등에 따른 공급계약으로 주택을 공급받는 자로 선정된 지위입니다. 매매나 증여로 취득한 것도 포함합니다(소득세법 제88조제10호).

둘 다 양도세에서는 「부동산을 취득할 수 있는 권리」로 과세됩니다(소득세법 제94조제1항제2호가목). 다만 조합원입주권은 원래 가지고 있던 집이나 땅이 권리로 바뀐 것이라서, 주택과 비슷하게 다루는 규정이 많습니다.

2. 팔 때 세율: 분양권은 2년을 넘겨도 60%

권리 자체를 팔 때의 세율은 이렇습니다(소득세법 제104조제1항제1호~제3호).

분양권은 보유기간이 길어도 60%에서 내려가지 않습니다. 국세청 「2026 주택과 세금」도 분양권 세율은 조정대상지역 안팎을 구분하지 않는다고 안내합니다. 지금의 세율은 2021년 6월 1일 이후 양도하는 분부터 적용되었습니다(소득세법 부칙 제17477호 제3조). 여기에 지방소득세가 양도소득세의 10%만큼 더 붙습니다.

가상 숫자로 보면 차이가 큽니다. 프리미엄 등으로 양도차익이 1억 원 생겼고, 기본공제 250만 원을 빼 과세표준이 9,750만 원이라고 해 보겠습니다(필요경비는 차익에 반영된 것으로 봅니다).

조합원입주권은 2년을 넘기면 기본세율이 적용됩니다(소득세법 제55조제1항). 다만 장기보유특별공제는 원조합원의 입주권에만, 그것도 관리처분계획 인가 전의 토지·건물분 양도차익에만 적용하고, 조합원에게서 산 입주권은 받을 수 없습니다(소득세법 제95조제2항).

3. 비과세: 조합원입주권은 길이 있고, 분양권은 없습니다

원조합원의 조합원입주권은 일정한 요건을 갖추면 1세대 1주택처럼 비과세됩니다(소득세법 제89조제1항제4호).

• 관리처분계획 인가일(인가 전에 기존 주택이 철거되면 철거일) 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 기존 주택을 가진 세대일 것
• 양도일 현재 다른 주택이나 분양권이 없을 것, 또는 입주권 외에 1주택만 있는 경우(분양권은 없어야 함) 그 주택을 취득한 날부터 3년 안에 입주권을 팔 것
• 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 넘으면 이 비과세는 적용되지 않고 과세됩니다(소득세법 제89조제1항제4호 단서). 이때 양도차익과 장기보유특별공제는 대통령령에 따라 계산하는데(소득세법 제95조제3항), 국세청 「2026 주택과 세금」은 고가주택처럼 12억 원을 넘는 부분의 양도차익에 과세한다고 안내합니다

분양권에는 이런 비과세 규정이 없습니다. 무주택자가 처음 산 분양권 하나를 팔아도 양도세가 나오고, 세율은 위 표대로 60% 또는 70%입니다.

재개발로 받은 새 아파트의 계산은 재개발로 받은 새 아파트를 팔 때 글에 따로 있습니다.

4. 주택 수에 들어가는 기준: 다른 집을 팔 때 영향을 줍니다

권리를 팔지 않고 가지고만 있어도 다른 집의 양도세가 달라질 수 있습니다.

1세대 1주택 비과세 판단: 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 함께 가진 세대가 그 주택을 팔면, 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않습니다(소득세법 제89조제2항 본문). 다만 사업 기간 중 거주용으로 산 집처럼 대통령령이 정한 경우는 예외입니다(소득세법 제89조제2항 단서).

조정대상지역 주택 중과: 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때, 주택과 조합원입주권·분양권 수를 합쳐 판단합니다. 1주택과 입주권 또는 분양권 1개를 가진 세대의 그 주택은 기본세율에 20%포인트, 합계가 3 이상이면 30%포인트를 더합니다(소득세법 제104조제7항제2호·제4호). 보유기간 2년 이상 주택을 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도한 분은 중과에서 한시적으로 빠졌지만(소득세법 시행령 제167조의11제1항제12호 등), 그 뒤 양도하는 분은 경과 규정에 해당하지 않으면 다시 중과 대상입니다. 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 「2026년 세제개편안」(정부안)에는 2027년과 2028년에 양도하는 분의 중과세율을 한시적으로 낮추는 내용이 담겼습니다. 법 개정으로 확정되기 전의 정부안이므로, 국회 통과 여부와 최종 내용을 확인하시기 바랍니다.

분양권은 취득 시점이 중요합니다: 분양권이 위 두 판단에서 주택 수에 들어가는 것은 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등으로 취득한 분양권부터입니다(소득세법 부칙 제17477호 제4조). 조합원입주권은 이런 시점 구분 없이 들어갑니다.

취득세에서도 조합원입주권과 주택분양권은 주택 수에 더해집니다(지방세법 제13조의3제2호·제3호). 다음 집을 살 때 세율이 달라질 수 있다는 뜻입니다.

5. 집 한 채에 분양권을 더 샀을 때의 특례

1주택 세대가 분양권을 하나 사서 일시적으로 1주택과 1분양권이 된 경우, 다음 요건이면 종전 집을 1세대 1주택으로 보아 비과세합니다(소득세법 시행령 제156조의3).

• 분양권 취득 후 3년 안에 종전 집을 팔 때: 종전 집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득했어야 합니다(소득세법 시행령 제156조의3제2항).
• 3년이 지난 뒤 팔 때: 이 경우에도 종전 집을 산 날부터 1년이 지난 뒤 분양권을 취득했어야 하고, 분양권으로 받는 집이 완성된 뒤 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 살며, 종전 집을 그 집이 완성되기 전이나 완성 후 3년 안에 팔아야 합니다(소득세법 시행령 제156조의3제3항).

두 경우 모두 종전 집이 건설임대주택 등이거나, 수용되었거나, 1년 이상 거주한 집을 취학·근무상 형편 등 부득이한 사유로 파는 경우(소득세법 시행령 제154조제1항제1호·제2호가목·제3호)에는 「종전 집 취득 후 1년이 지나 분양권 취득」 요건을 적용하지 않습니다(소득세법 시행령 제156조의3제2항·제3항 후단).

종전 집이 비과세 요건(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 등)을 갖추고 있어야 하는 것은 기본입니다. 요건은 1세대 1주택 비과세 요건 글을, 주택끼리의 처분 기한은 일시적 2주택 처분기한 글을 참고하세요. 조합원입주권에도 비슷한 특례가 있습니다(소득세법 시행령 제156조의2).

6. 정리: 팔기 전에 확인할 것

• 파는 것이 분양권인지 조합원입주권인지, 입주권이라면 원조합원인지 승계조합원인지
• 보유기간: 1년, 2년 경계를 하루 차이로 넘기는지
• 분양권을 언제 취득했는지: 2021년 1월 1일 이후 취득분은 주택 수에 들어갑니다
• 다른 집을 팔 계획이라면 그 집이 조정대상지역에 있는지, 일시적 1주택·1분양권 특례 기한 안인지
• 원조합원 입주권이라면 관리처분계획 인가일 현재 기존 주택이 비과세 요건을 갖췄는지

권리와 주택이 섞이면 같은 거래라도 순서에 따라 세금이 크게 달라집니다. 계약하기 전에 계산해 보시길 권합니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(cpa@taxhong.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

분양권을 2년 넘게 가지고 있다가 팔면 기본세율인가요?

아닙니다. 분양권은 보유기간이 1년 이상이면 몇 년을 가지고 있어도 양도소득 과세표준의 60%이고, 1년 미만이면 70%입니다. 조정대상지역인지와 관계없이 같습니다(소득세법 제104조제1항제1호·제3호). 지방소득세는 별도입니다.

분양권도 주택 수에 들어가나요?

2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매, 증여 등으로 취득한 분양권은 1세대 1주택 비과세와 조정대상지역 주택 중과를 판단할 때 주택 수에 들어갑니다. 그 전에 취득한 분양권은 들어가지 않습니다(소득세법 제89조제2항, 제104조제7항, 같은 법 부칙 제17477호 제4조).

집 한 채가 있는데 분양권을 샀습니다. 집을 팔면 비과세가 되나요?

집을 산 날부터 1년이 지난 뒤 분양권을 샀고, 분양권을 산 날부터 3년 안에 집을 팔면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 3년이 지나면 마찬가지로 1년 요건을 갖춘 상태에서 새 집 완성 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 살고, 완성 전이나 완성 후 3년 안에 종전 집을 파는 등 요건을 갖춰야 합니다(소득세법 시행령 제156조의3제2항·제3항).