아파트 회계감사인 선정, 입주자대표회의는 무엇을 보고 골라야 할까?

해마다 이맘때면 아파트 입주자대표회의에서 "올해 회계감사는 어디에 맡기느냐"는 이야기가 나옵니다. 견적 몇 장 받아 놓고 금액만 비교해 정하는 경우가 적지 않은데, 회계감사는 한 해 관리비가 제대로 쓰였는지 입주민을 대신해 확인하는 절차입니다. 누구에게 맡기느냐에 따라 감사보고서의 쓸모가 꽤 달라집니다.

오늘은 공동주택 회계감사를 맡아 온 성종회계 입장에서, 입주자대표회의가 감사인을 고를 때 무엇을 보면 좋은지 정리해 보겠습니다. 법에서 정한 것과 실무에서 챙기면 좋은 것을 나눠서 봅니다. 개별 단지의 사정(관리규약, 세대수, 관리방식)에 따라 달라질 수 있으니 참고용으로 봐 주세요.

1. 먼저 법이 정한 틀부터

공동주택관리법 제26조제1항은 의무관리대상 공동주택의 관리주체가 매년 1회 이상 감사인의 회계감사를 받도록 하고 있습니다. 다만 해당 연도에 감사를 받지 않기로 입주자등이 서면으로 동의하면 그해는 받지 않을 수 있는데, 기준이 세대수에 따라 다릅니다.

• 300세대 이상: 입주자등의 3분의 2 이상 서면동의 (같은 항 제1호)
• 300세대 미만: 입주자등의 과반수 서면동의 (같은 항 제2호)

이때 관리주체는 감사를 받지 않을 사유를 입주자등이 명확히 알 수 있도록 동의서에 적어야 하고(같은 조 제7항), 그 동의서는 관리규약에 따라 보관해야 합니다(같은 조 제8항). "올해는 생략하자"는 결정도 절차를 갖춰야 한다는 뜻입니다.

감사인은 누가 정할까요? 같은 조 제4항이 답입니다.

공동주택관리법 제26조제4항 「제1항에 따른 회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정한다.」

입주자대표회의는 시장·군수·구청장이나 한국공인회계사회에 감사인 추천을 의뢰할 수 있습니다. 그리고 입주자등의 10분의 1 이상이 연서해서 추천을 요구하면, 입주자대표회의는 추천을 의뢰한 뒤 추천받은 자 중에서 골라야 합니다. 입주민 쪽에서 감사인 선정 과정에 직접 목소리를 낼 수 있는 장치입니다.

2. 자격 확인 — 회계법인이나 등록 감사반인가

감사인의 자격도 법에 정해져 있습니다. 공동주택관리법 제26조제1항은 감사인을 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제2조제7호의 감사인으로 정하고 있고, 그 조항은 감사인을 두 가지로 봅니다.

• 공인회계사법 제23조에 따른 회계법인
• 한국공인회계사회에 등록한 감사반

공인회계사 개인 이름으로 견적이 왔다면, 그 회계사가 등록된 감사반 소속인지, 회계법인 이름으로 계약하는지 확인해 두는 게 좋습니다. 계약서의 계약 당사자와 감사보고서에 서명할 감사인이 같은지도 함께 보시면 됩니다.

3. 감사 대상과 시기를 견적 단계에서 맞춰 두기

공동주택관리법 시행령 제27조제1항은 감사 대상과 기한을 정해 두었습니다.

• 기한: 매 회계연도 종료 후 9개월 이내
• 대상 재무제표: 재무상태표, 운영성과표, 이익잉여금처분계산서(또는 결손금처리계산서), 주석

재무제표는 국토교통부장관이 고시하는 회계처리기준에 따라 작성하고(같은 조 제2항), 감사는 한국공인회계사회가 정하고 국토교통부장관이 승인한 공동주택 회계감사기준에 따라 하게 되어 있습니다(같은 조 제4항·제5항). 감사인은 감사를 받은 날부터 1개월 이내에 관리주체에게 감사보고서를 내야 합니다(같은 조 제6항).

견적을 받을 때 다음을 미리 맞춰 두면 나중에 일정이 꼬이지 않습니다.

• 현장 감사 날짜와 보고서 제출 예정일: 9개월 기한 안에 들어오는지
• 관리사무소가 준비할 자료 목록: 결산서, 통장 사본, 장기수선충당금 사용 내역, 계약서 등을 언제까지 달라고 하는지
• 감사 범위: 관리비 외에 장기수선충당금, 잡수입, 하자보수보증금 같은 항목을 어떻게 살펴보는지

4. 보고서 이후까지 생각하기 — 설명, 공개, 제출

감사보고서는 받고 끝나는 문서가 아닙니다. 법이 정한 후속 절차가 있습니다.

• 입주자대표회의 설명 요청: 입주자대표회의는 감사인에게 감사보고서 설명을 요청할 수 있습니다(시행령 제27조제7항). 계약할 때 회의 참석이나 서면 설명이 가능한지 물어 두시면 좋습니다.
• 관리주체의 보고·공개: 관리주체는 감사 결과를 받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고, 단지 홈페이지와 동별 게시판에 공개해야 합니다(법 제26조제3항).
• 감사인의 제출·공개: 감사인은 감사 완료일부터 1개월 이내에 감사 결과를 관할 시장·군수·구청장에게 제출하고 공동주택관리정보시스템에 공개해야 합니다(법 제26조제6항).

보고·공개 의무를 지키지 않거나 거짓으로 하면 과태료 대상입니다(법 제102조제3항제6호·제6호의2). 그래서 감사인이 이런 일정까지 챙겨 주는지 확인하는 것도 선정 기준이 될 수 있습니다.

5. 금액보다 먼저 물어볼 것들

법에서 정한 것 외에, 견적을 비교할 때 실무적으로 물어보면 좋은 질문을 모았습니다.

1. 공동주택 감사 경험: 공동주택 회계는 일반 회사 회계와 계정 체계와 기준이 다릅니다. 장기수선충당금, 관리비 예치금, 잡수입 처리 같은 공동주택 특유의 항목을 다뤄 본 경험이 있는지 물어보세요.
2. 현장 감사 방식: 며칠 동안, 몇 명이, 어떤 자료를 보는지 물어보세요. 증빙을 표본으로 보는 범위가 어느 정도인지도 함께요.
3. 지적사항 전달 방식: 감사의견 외에 개선이 필요한 사항을 관리사무소와 입주자대표회의에 어떻게 전달하는지 확인하세요. 실제로 단지에 도움이 되는 건 이 부분인 경우가 많습니다.
4. 독립성: 감사인이 해당 단지의 관리업체나 용역업체와 이해관계가 없는지 확인해 두세요.
5. 보고서 이후 질의 대응: 공개 후 입주민 질의가 들어오면 감사인이 설명을 도와줄 수 있는지 물어보세요.

6. 정리하면

• 감사인은 입주자대표회의가 선정하고, 입주자등 10분의 1 이상이 요구하면 추천받은 자 중에서 골라야 합니다(법 제26조제4항).
• 자격은 회계법인이나 등록 감사반입니다(법 제26조제1항, 외부감사법 제2조제7호).
• 감사는 회계연도 종료 후 9개월 이내, 4개 재무제표가 대상입니다(시행령 제27조제1항).
• 보고서를 받은 뒤 1개월 이내 보고·공개까지가 한 세트입니다(법 제26조제3항·제6항).

같은 금액이라도 어떤 감사인을 고르느냐에 따라 감사보고서가 형식적인 서류가 될 수도, 다음 해 관리비 운영을 바로잡는 자료가 될 수도 있습니다. 개별 단지에 맞는 감사 범위와 일정은 관리규약과 단지 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 kicpa1658@gmail.com으로 편하게 남겨 주세요.

자주 묻는 질문

아파트 회계감사인은 누가 정하나요?

입주자대표회의가 선정합니다. 시장·군수·구청장이나 한국공인회계사회에 추천을 의뢰할 수도 있고, 입주자등의 10분의 1 이상이 연서해 추천을 요구하면 추천받은 자 중에서 골라야 합니다(공동주택관리법 제26조제4항).

아무 회계사에게 맡겨도 되나요?

감사인은 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제2조제7호의 감사인, 즉 회계법인이나 한국공인회계사회에 등록한 감사반이어야 합니다(공동주택관리법 제26조제1항).

회계감사는 언제까지 받아야 하나요?

매 회계연도 종료 후 9개월 이내에 재무상태표·운영성과표·이익잉여금처분계산서(또는 결손금처리계산서)·주석에 대해 받아야 합니다(공동주택관리법 시행령 제27조제1항).