재건축 조합 장부, 설립부터 청산까지 무엇이 쌓일까? — 사업비는 비용일까 자산일까

재건축 조합 임원을 맡게 되신 분들께 자주 듣는 말이 있습니다. "회사 장부는 좀 아는데, 조합 장부는 몇 년째 돈만 나가고 매출이 없으니 어떻게 봐야 할지 모르겠다"는 말씀입니다. 조합 결산서를 처음 받아 보면 수십억 원을 썼는데 운영계산서가 생각보다 조용하고, 재무상태표에 「미완성건물」이라는 낯선 계정이 크게 잡혀 있어서 당황하시기도 합니다.

이 글에서는 재건축이 진행되는 동안 조합 장부에 무엇이 어떤 순서로 쌓이는지, 그리고 결산 때 자주 문제가 되는 부분을 정리해 보겠습니다. 성종회계에서 정비사업 조합 업무와 아파트 회계감사를 하면서 반복해서 본 내용을 바탕으로 했고, 특정 조합이나 단지를 알아볼 수 없도록 일반화했습니다.

1. 먼저, 조합 장부의 기준은 어디에 있나

아파트(관리주체)는 「공동주택 회계처리기준」이라는 하나의 기준이 있지만, 재건축 조합은 사정이 조금 다릅니다. 도시정비법은 조합을 법인으로 정하고(제38조제1항), 예산·회계감사·자료 공개 같은 절차를 정하고 있습니다. 반면 계정을 어떻게 잡는지는 각 조합의 정관과 예산·회계 규정에 맡겨 두고 있습니다.

이 공백을 메우려고 여러 광역시가 「정비사업 조합 등 예산·회계 규정」 표준안을 고시해 두었습니다. 대부분의 조합이 이 표준안을 바탕으로 자기 규정을 만듭니다. 이 글에서 "표준안"이라고 부르는 것은 광역시 표준안 본문과 그 별표인 「회계처리규정 세칙」입니다. 표준안에 없는 과목은 법무부 고시 「중소기업회계기준」을 따르도록 되어 있습니다(표준안 제3조·제12조).

표준안이 정한 조합의 재무제표는 네 가지입니다(세칙 제12조).

• 자금수지계산서: 통장에 들어오고 나간 돈을 현금주의로 보여 줍니다. 조합원이 가장 직관적으로 이해하는 표입니다.
• 재무상태표: 쌓인 사업비(미완성건물), 받은 분양대금(분양선수금), 빌린 돈(차입금)을 보여 줍니다.
• 운영계산서: 분양수익과 비용을 보여 줍니다.
• 주석

자금수지계산서는 현금주의, 나머지는 발생주의로 작성합니다(표준안 제13조). 그래서 같은 해에 "돈은 50억 나갔는데 비용은 5억"처럼 두 표의 숫자가 다르게 나오는 게 정상입니다. 그 차이를 맞춰 보여 주는 표가 부속명세서 중 하나인 사업비명세서입니다(세칙 제18조제3항).

2. 단계별로 장부에 쌓이는 것

맨 위 그림이 다섯 단계를 한눈에 정리한 것입니다. 단계마다 조금 더 풀어 보겠습니다.

① 추진위원회 → 조합설립. 이 단계의 돈은 대부분 토지등소유자가 낸 운영경비와 정비업체·설계자 등에게서 빌린 차입금입니다. 추진위원회는 사용경비를 기재한 회계장부와 관계 서류를 조합설립인가일부터 30일 이내에 조합에 넘겨야 하고(도시정비법 제34조제4항), 그 권리·의무는 조합이 포괄승계합니다(같은 조 제3항). 넘기기 전까지 쓴 돈과 계약으로 쓰기로 확정된 돈의 합이 3억5천만원 이상이면, 인계 전 7일 이내에 첫 회계감사를 받아야 합니다(법 제112조제1항제1호, 시행령 제88조제1호).

② 사업시행계획인가. 설계·측량·감정평가·정비업체 용역비가 본격적으로 나가는 시기입니다. 이 돈은 대부분 미완성건물로 쌓입니다(아래 3번에서 설명합니다). 인가 고시일 전까지 납부·지출된 금액이 7억원 이상이면 고시일부터 20일 이내에 두 번째 회계감사를 받습니다(법 제112조제1항제2호, 시행령 제88조제2호).

③ 관리처분·이주. 조합원별 종전자산 평가액과 분담금이 정해지고 이주비 대출이 실행됩니다. 장부에는 조합원 종전재산을 관리처분계획의 평가액으로 건설용지(재고자산)에 잡고, 조합원 권리가액(종전재산평가액에 비례율을 곱한 금액)을 조합원 분양선수금으로 잡는 큰 대체전표가 생깁니다(세칙 제14조제4항·제5항, 제16조제1항). 이주비는 표준안이 용도별로 통장과 기록을 따로 관리하도록 정한 대표적인 돈입니다(표준안 제22조).

④ 착공·분양. 시공사 공사비가 미완성건물에 더해지고, 조합원 분담금과 일반분양 계약금·중도금이 분양선수금으로 들어옵니다. 분양대금은 조합 명의나 조합·시공자 공동명의 계좌로만 받도록 되어 있습니다(표준안 제34조제1항).

⑤ 준공·이전고시·청산. 준공인가를 받으면 미완성건물은 완성건물로 바뀌고(세칙 제14조제4항제3호), 분양선수금은 분양수익으로, 완성건물은 분양원가로 정리됩니다. 준공인가 신청일까지 지출이 14억원 이상이면 신청일부터 7일 이내에 세 번째 회계감사를 받습니다(법 제112조제1항제3호, 시행령 제88조제3호). 이전고시 후에는 청산금을 징수하거나 지급하고(법 제89조제1항), 이전고시일부터 1년 이내에 해산 총회를 열어야 합니다(법 제86조의2제1항). 해산과 그때의 회계보고는 총회 의결사항입니다(법 제45조제1항제10호의2).

3. 사업비는 비용일까, 자산일까

가장 많이 받는 질문입니다. 표준안의 답은 분명합니다. 공사에 귀속되는 원가는 자산(재고자산 중 미완성건물)입니다.

「미완성건물은 건설과정 중의 공사원가를 말한다. 공사원가는 추진위원회의 설립부터 공사의 최종 완료까지의 기간 동안 당해 공사에 귀속되는 원가를 말한다.」 (세칙 제14조제4항제2호)

설계비, 감정평가비, 정비업체 용역비, 철거비, 공사비, 사업비 대출이자처럼 아파트를 짓는 데 들어간 돈은 매년 비용으로 털어 내지 않고 미완성건물로 모읍니다. 반대로 조합 사무실 임차료, 상근 임직원 급여, 회의비 같은 조합운영비는 그해 비용입니다(세칙 제15조제6항·제7항).

"건설중인자산으로 잡아야 하지 않느냐"는 질문도 자주 받습니다. 건설중인자산은 회사가 자기가 쓸 건물을 지을 때 쓰는 유형자산 계정입니다. 조합은 지은 건물을 조합원과 일반분양자에게 넘기는 것이 목적이라서, 표준안은 팔기 위한 자산인 재고자산(건설용지·미완성건물·완성건물)으로 분류합니다(세칙 제14조제4항). 이름만 다른 게 아니라 결산 때 원가를 어디로 보내느냐가 달라지므로, 규정에 정해진 계정을 그대로 쓰시는 게 좋습니다.

결산서를 받아 보셨을 때 운영계산서가 큰 적자라면, 공사원가로 모아야 할 사업비를 비용으로 처리한 건 아닌지 먼저 보셔야 합니다.

4. 조합원 분담금과 일반분양 수입은 어떻게 잡나

들어올 때는 부채(분양선수금)입니다. 조합원 쪽은 권리가액(종전재산평가액에 비례율을 곱한 금액)과 분담금, 일반분양 쪽은 계약자가 낸 계약금·중도금이 각각 조합원 분양선수금과 일반분양선수금으로 쌓입니다(세칙 제14조제5항). 아직 집을 넘겨주지 않았으니 "받을 자격이 생긴 돈"이 아니라 "먼저 받아 둔 돈"이라는 뜻입니다.

수익으로 바꾸는 시점은 조합이 정합니다. 표준안은 세 가지를 허용합니다(세칙 제15조제3항).

• 공사 진행률에 따라 나눠 인식하는 진행기준(원칙)
• 준공 시점에 한꺼번에 인식하는 완성기준
• 분양대금 납입기일이 도래한 비율에 따라 인식하는 방법

어느 방법을 쓰는지는 주석의 「중요한 회계처리방법」에 적어야 하고(세칙 제17조제2항제2호), 한 번 정하면 해마다 같은 방법을 쓰는 것이 좋습니다. 진행기준은 총공사비를 신뢰성 있게 추정할 수 있어야 쓸 수 있습니다. 그래서 설계변경이나 공사비 증액 협상이 길어지는 조합은 완성기준을 고르기도 합니다.

조합원에게 돌려주는 돈(청산 환불금, 잔여재산 분배)은 비용이 아닙니다. 표준안도 "조합원에 대한 분배와 관련된 것은" 비용에 포함하지 않는다고 정하고 있습니다(세칙 제15조제5항).

5. 결산·총회 때 자주 보이는 실수

정비사업 조합 업무와 실태점검 대응을 하면서 반복해서 보는 유형만 추렸습니다.

1. 예산 없이 계약부터 하는 경우. 예산으로 정하지 않은 공사·용역 계약은 총회 사전 결의가 필요합니다(표준안 제24조). 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약은 법에서도 총회 의결사항입니다(도시정비법 제45조제1항제4호).
2. 예산을 넘겨 쓰거나 다른 과목으로 돌려쓰고 보고하지 않는 경우. 예산 초과·목적 외 사용은 금지됩니다(표준안 제18조). 예비비도 업무추진비, 상근 임직원 인건비, 복리후생비로는 쓸 수 없습니다(표준안 제17조제1항).
3. 용역비를 먼저 주는 경우. 계약하고 예산에 잡았더라도 용역이 시작되지 않았으면 집행할 수 없고, 계약금도 용역 개시 30일 전에는 줄 수 없습니다(표준안 제38조제1항).
4. 증빙이 영수증 한 장뿐인 경우. 일정 금액을 넘는 지출은 세금계산서·카드전표 같은 적격증빙을 받아 보관해야 합니다(표준안 제36조제1항). 총회 참석비나 회의비처럼 사람에게 직접 주는 돈은 소득 구분과 원천징수까지 함께 봐야 합니다.
5. 돈을 빌리고 신고하지 않는 경우. 차입 자체는 총회 의결사항이고(법 제45조제1항제2호), 차입한 뒤에는 상대방·금액·이자율·상환방법을 시장·군수등에 신고해야 합니다(법 제111조의2). 사후에 총회 의결을 받아 맞추는 사례가 적지 않습니다.
6. 결산 절차를 건너뛰는 경우. 회계연도 종료 후 3개월 이내에 재무제표와 부속명세서를 만들고 감사의 의견서를 붙여 대의원회에 보고한 뒤 총회 의결을 받아야 합니다(세칙 제20조제1항). 예산의 사용내역은 법에서도 총회 의결사항입니다(법 제45조제1항제3호).
7. 공개를 늦게 하는 경우. 회계감사보고서, 월별 자금 입·출금 세부내역, 결산보고서 등은 작성·변경 후 15일 이내에 공개해야 합니다(법 제124조제1항).

6. 아파트 쪽 마지막 장부도 함께 챙겨야 합니다

재건축이 결정되면 기존 아파트의 관리주체도 마지막 결산을 하게 됩니다. 이 장부는 조합 장부와 이어지기 때문에 조합 임원분들도 알아 두시면 좋습니다.

• 관리비예치금은 소유자가 소유권을 잃으면 돌려줘야 하는 돈입니다(공동주택관리법 제24조제2항). 이주 시점에 미납 관리비와 정산한 뒤 돌려주는지 확인해야 합니다.
• 장기수선충당금은 평소에도 별도 계좌로 관리해야 합니다(공동주택관리법 시행령 제23조제7항). 조합으로 넘길 때 잠시 관리비 통장을 거쳐 보내면 계좌가 섞인 기간이 생기므로, 별도 계좌에서 조합 계좌로 바로 보내는 편이 깔끔합니다.
• 관리업무를 마치는 마지막 사업연도는 1년이 아니라 종료일까지의 짧은 기간입니다. 조합 표준안도 사업 마지막 연도를 "1월 1일부터 사업종료일까지"로 정하고 있습니다(표준안 제6조제1항). 넘겨받는 쪽과 넘겨주는 쪽 장부의 기준일이 맞는지 확인해 두시면 나중에 회계감사에서 대사가 쉬워집니다.

7. 세무는 이런 쟁점이 있다는 정도만

재건축 조합은 세금 쪽 쟁점도 따로 있습니다. 여기서는 어떤 쟁점이 있는지만 짚어 두겠습니다.

• 법인세: 도시정비법에 따라 설립된 조합은 비영리내국법인으로 보아 법인세법을 적용합니다(조세특례제한법 제104조의7제2항). 일반분양 수익처럼 과세되는 소득과 그렇지 않은 소득의 구분이 쟁점입니다.
• 부가가치세: 조합원에게 종전 토지를 대신해 공급하는 건축물은 재화의 공급으로 보지 않습니다(같은 조 제3항). 반면 일반분양분과 상가는 과세 여부와 매입세액 안분이 쟁점이 됩니다.
• 청산 단계: 세금을 내지 않고 남은 재산을 나눠 주면, 받은 사람이 받은 금액 한도에서 제2차 납세의무를 질 수 있습니다(같은 조 제4항). 해산 전에 세금 정산을 먼저 끝내야 하는 이유입니다.

조합 장부는 사업 기간이 길고 단계마다 계정이 바뀌어서, 한 번 어긋나면 몇 년 뒤 준공 결산에서 한꺼번에 드러납니다. 매년 결산 때 "미완성건물에 들어갈 돈과 그해 비용을 제대로 나눴는지, 분양대금을 선수금으로 받아 두었는지" 두 가지만 먼저 보셔도 큰 줄기는 잡힙니다. 개별 조합의 결론은 정관·예산회계 규정과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

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자주 묻는 질문

조합이 쓴 설계비·용역비·이주비 이자는 그해 비용으로 처리하나요?

정비사업 표준 예산·회계 규정(광역시 표준안)은 추진위원회 설립부터 공사 완료까지 해당 공사에 귀속되는 원가를 「미완성건물」(재고자산)로 쌓도록 정하고 있습니다. 준공인가를 받으면 이를 완성건물로 대체합니다. 조합 운영비처럼 공사에 귀속되지 않는 비용만 그해 비용으로 처리합니다.

조합원이 낸 분담금은 바로 수익인가요?

아닙니다. 조합원 권리가액과 분담금은 먼저 「조합원 분양선수금」(부채)으로 받아 둡니다. 수익으로 바꾸는 시점은 공사 진행률이나 준공 시점 등 조합이 정한 수익인식 기준에 따릅니다.

회계감사는 언제 받아야 하나요?

도시정비법 제112조제1항과 같은 법 시행령 제88조에 따라 세 시점에 받습니다. 추진위원회가 조합에 업무를 인계하기 전(3억5천만원 이상), 사업시행계획인가 고시 후(7억원 이상), 준공인가 신청 후(14억원 이상)입니다. 조합원 5분의 1 이상이 요청할 때도 받아야 합니다.