조합원 분담금을 늦게 내면 연체료는 어떻게 정하고, 조합 장부에는 어떻게 남기나?

재개발·재건축 사업이 착공에 들어가면 조합원 분담금(분양대금)이 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉘어 들어옵니다. 이때 몇몇 조합원이 납부기한을 넘기면 연체료 문제가 생깁니다. 연체료는 금액이 크지 않아 보여도, 기준이 분명하지 않거나 장부에 분양금과 섞어 적으면 입주 정산 때 조합원과 다툼이 생기기 쉽습니다.

이 글은 성종회계에서 정비사업 조합 회계 업무를 하면서 반복해서 본 내용을 일반화해, 연체료의 근거와 장부 처리를 순서대로 정리한 것입니다. 특정 조합을 알아볼 수 있는 내용은 넣지 않았습니다. 개별 사안은 조합 정관·분양계약과 사실관계에 따라 다를 수 있으니 참고용으로 봐 주세요.

1. 연체료는 무엇에 근거해 정하나

도시정비법 제93조제1항은 사업시행자가 토지등소유자에게서 정비사업 비용과 사업 과정에서 생긴 수입의 차액을 부과금으로 부과·징수할 수 있다고 정하고, 제2항은 부과금 납부를 게을리한 때 연체료를 부과·징수할 수 있다고 정하고 있습니다. 제3항은 부과금과 연체료의 부과·징수에 필요한 사항을 정관등으로 정하도록 맡겨 두었습니다. 다만 제93조의 부과금은 사업비와 사업 수입의 차액을 토지등소유자에게 부과하는 돈이고, 분양계약에 따른 분양대금(분담금)의 연체는 분양계약서의 연체 조항과 정관에서 정한 바를 함께 확인해야 합니다.

정관에 들어가야 할 사항을 정한 제40조제1항도 「조합의 비용부담 및 조합의 회계」(제8호)와 「정비사업비의 부담 시기 및 절차」(제13호)를 들고 있습니다. 실무에서는 조합원 분양계약서에 납부 일정과 연체료 조항을 함께 두는 경우가 많습니다.

• ☐ 정관과 분양계약서에 연체료 이율과 기산일(납부기한 다음 날 등)이 적혀 있는가
• ☐ 정관과 분양계약서의 기준이 서로 다르지 않은가
• ☐ 연체료를 깎아 주거나 면제할 때 따라야 할 절차가 규정에 있는가

2. 고지와 체납, 시장·군수등 위탁 징수

연체료는 계산 근거를 함께 알려야 다툼이 줄어듭니다. 납부기한, 연체 일수, 적용 이율, 연체료 금액을 적은 고지서를 보내고 그 사본을 남겨 두세요. 입주 때 한꺼번에 청구하면 조합원 입장에서는 처음 듣는 금액이 될 수 있습니다.

체납이 길어지면 제93조제4항에 따라 시장·군수등에게 부과·징수를 위탁할 수 있습니다. 위탁받은 시장·군수등은 제5항에 따라 지방세 체납처분의 예에 따라 징수하고, 조합은 징수한 금액의 100분의 4를 시장·군수등에게 교부해야 합니다. 위탁을 검토할 때는 이 교부금도 예산에 반영해 두세요.

3. 장부에는 분양금과 연체료를 따로

부산광역시의 「정비사업 조합 등 예산·회계 규정」 표준안(2024. 6. 26.)은 분양금 기장에 대해 분명한 원칙을 두고 있습니다. 표준안 제34조제3항은 모든 분양금은 총액으로 기장하고, 다른 비용과 상계하거나 일부를 기장에서 빼서는 안 된다고 정하고 있습니다.

같은 표준안의 회계처리규정 세칙도 분양미수금을 조합원 분양미수금과 일반 분양미수금으로 나누고(제14조제2항), 조합원 분양선수금에 조합원 권리가액과 조합원분담금이 들어간다고 정하고 있습니다(제14조제5항). 운영계산서의 수익은 분양금 수익과 정비사업외 수익으로 나뉩니다(제15조제1항).

이 원칙에 맞추면 연체료는 이렇게 다루는 것이 자연스럽습니다.

• 분양금 본체: 조합원별로 받은 금액 전액을 분양선수금으로, 받지 못한 금액은 조합원 분양미수금으로 기록
• 연체료: 분양금과 섞지 않고 별도 계정(정비사업외 수익 등, 조합 규정에 맞는 과목)으로 기록
• 입금 내역: 한 번에 분양금과 연체료를 함께 받았다면 입금 결의서에서 둘을 나눠 적기

연체료를 언제 수익으로 잡을지(고지할 때 미수로 잡을지, 실제로 받을 때 잡을지)는 회수 가능성과 조합 규정에 따라 달라질 수 있으니, 결산 전에 회계감사인과 기준을 맞춰 두시는 편이 좋습니다.

흔한 실수: 입금된 금액에서 연체료를 먼저 떼고 나머지만 분양금으로 적는 경우입니다. 그러면 조합원별 분양미수금 잔액이 실제와 달라지고, 표준안이 금지하는 상계 기장이 됩니다.

4. 세금은 어떻게 보나

• 부가가치세: 부가가치세법 제29조제5항제5호는 공급에 대한 대가의 지급이 지체되었음을 이유로 받는 연체이자를 공급가액에 포함하지 않는다고 정하고 있습니다. 또 조세특례제한법 제104조의7제3항은 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전 토지를 대신해 공급하는 토지·건축물을 재화의 공급으로 보지 않습니다.
• 법인세: 조합은 조세특례제한법 제104조의7제2항에 따라 비영리내국법인으로 보아 법인세법을 적용받고, 법인세법 제4조제1항·제3항에 따라 수익사업에서 생긴 소득에 과세됩니다. 연체료가 조합원분양과 일반분양 중 어느 거래에서 생겼는지, 어떻게 계상했는지에 따라 판단이 달라질 수 있으니 결산 때 세무 검토를 함께 받아 보세요.

5. 마지막 점검

• ☐ 조합원별 연체 내역(기한, 일수, 이율, 금액, 고지일)을 한 장으로 관리하고 있는가
• ☐ 분양금 입금액이 총액 그대로 기장되어 있는가
• ☐ 연체료 수입과 감면 내역이 이사회·총회 보고 자료에 따로 나타나는가
• ☐ 현금청산자가 된 조합원의 연체료를 청산금에서 정산하는 근거가 있는가

분담금 연체료는 금액보다 기준과 기록이 더 중요합니다. 기준은 정관에, 계산은 고지서에, 기록은 분양금과 따로 남겨 두시면 입주 정산이 훨씬 수월해집니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(kicpa1658@gmail.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

분담금 연체료 이율은 법에 정해져 있나요?

도시정비법 제93조제2항은 부과금 납부를 게을리한 때 연체료를 부과·징수할 수 있다고 하고, 제3항은 부과·징수에 필요한 사항을 정관등으로 정하도록 하고 있습니다. 그래서 이율과 기산일은 법이 아니라 조합 정관과 분양계약서에서 확인해야 합니다.

연체료를 계속 안 내면 조합이 직접 강제로 걷을 수 있나요?

도시정비법 제93조제4항은 시장·군수등이 아닌 사업시행자가 부과금 또는 연체료를 체납하는 사람이 있을 때 시장·군수등에게 부과·징수를 위탁할 수 있도록 정하고 있습니다. 위탁받은 시장·군수등은 제5항에 따라 지방세 체납처분의 예에 따라 징수하고, 조합은 징수한 금액의 100분의 4를 시장·군수등에게 교부합니다.

연체료를 받으면 부가가치세를 내야 하나요?

부가가치세법 제29조제5항제5호는 공급에 대한 대가의 지급이 지체되었음을 이유로 받는 연체이자를 공급가액에 포함하지 않는다고 정하고 있습니다. 또 조세특례제한법 제104조의7제3항은 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급하는 토지·건축물을 재화의 공급으로 보지 않습니다. 다만 법인세에서 어떻게 볼지는 연체료가 생긴 거래에 따라 따로 검토해야 합니다.