재건축·재개발 조합, 1년 동안 챙겨야 할 세무신고 일정은? — 원천세·지급명세서·부가세·법인세 한눈에

재개발·재건축 조합은 이름은 「조합」이지만 세금 쪽에서는 직원을 둔 법인처럼 챙길 것이 많습니다. 직원 급여와 임원 보수, 이사회·대의원회 회의 수당, 각종 자문료를 지급할 때마다 원천징수를 해야 하고, 해마다 지급명세서와 연말정산, 부가가치세와 법인세 신고가 이어집니다. 사무실 인원이 적다 보니 담당자가 바뀌는 해에 한두 가지를 빠뜨리는 일이 자주 생깁니다.

이 글은 성종회계에서 정비사업 조합 회계·세무 업무를 하면서 반복해서 본 일정을 한 장으로 정리한 것입니다. 맨 위 표를 사무실 벽에 붙여 두셔도 좋습니다. 기한이 토요일·공휴일이면 다음 날로 미뤄지니, 실제 날짜는 해마다 홈택스 신고 일정으로 한 번 더 확인해 주세요.

1. 조합은 세법에서 어떤 법인으로 보나

조세특례제한법 제104조의7제2항은 도시정비법 제35조에 따라 설립된 조합을 비영리내국법인으로 보아 법인세법을 적용한다고 정하고 있습니다. 법인세법 제4조제1항·제3항에 따라 비영리내국법인의 각 사업연도 소득은 수익사업에서 생기는 소득으로 한정됩니다.

부가가치세도 조합 특례가 있습니다. 같은 조 제3항은 공사를 마친 뒤 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전 토지를 대신해 공급하는 토지와 건축물을 재화의 공급으로 보지 않습니다. 그 밖의 공급은 거래별로 따로 보아야 하니, 사업 초기부터 과세·면세 구분과 매입세액 처리 방법을 세무대리인과 정해 두시는 편이 좋습니다.

정리하면, 조합이 매달 가장 자주 마주치는 세무 일은 원천징수이고, 해마다 한 번씩 지급명세서·연말정산, 분기마다 부가가치세, 사업연도가 끝나면 법인세가 옵니다.

2. 매월: 원천세와 간이지급명세서

원천세: 다음 달 10일

소득세법 제128조제1항은 원천징수한 소득세를 징수일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 내도록 정하고 있습니다. 개인지방소득세는 지방세법 제103조의13에 따라 원천징수 소득세의 100분의 10을 함께 특별징수해 같은 기한까지 지방자치단체에 냅니다.

• ☐ 급여·상여뿐 아니라 회의 수당, 자문료, 강사료처럼 그때그때 주는 돈도 원천징수 대상인지 확인했는가
• ☐ 지급할 때 소득 구분(근로·사업·기타 등)을 정하고 같은 기준으로 계속 처리하고 있는가
• ☐ 개인지방소득세를 빠뜨리지 않았는가

반기별 납부는 제128조제2항과 시행령 제186조에 따라 직전 연도 상시고용인원 20명 이하이고 관할 세무서장의 승인(또는 지정)을 받은 경우에 쓸 수 있습니다. 이때 기한은 반기의 마지막 달의 다음 달 10일, 즉 7월 10일과 1월 10일입니다.

간이지급명세서: 다음 달 말일

소득세법 제164조의3제1항은 원천징수대상 사업소득과 인적용역 관련 기타소득(제21조제1항제19호) 등을 지급하면 지급일이 속하는 달의 다음 달 말일까지 간이지급명세서를 내도록 정하고 있습니다. 근로소득 간이지급명세서는 제출 주기가 단계적으로 바뀌고 있어, 해마다 적용 시기를 확인해 두시길 권합니다.

흔한 실수: 1인당 금액이 작은 회의 수당을 원천징수 없이 지급하거나, 원천세는 냈는데 간이지급명세서를 내지 않은 경우입니다. 소득 구분이 애매하면 관할 세무서 질의 등으로 미리 확인해 두세요.

3. 매년 1~3월: 연말정산과 지급명세서

소득세법 제137조제1항에 따라 직원과 상근 임원처럼 근로소득을 받는 사람은 다음 해 2월분 급여를 지급할 때 연말정산을 합니다. 지급명세서는 제164조제1항에 따라 다음과 같이 나뉩니다.

• 근로소득·퇴직소득·원천징수대상 사업소득 → 다음 연도 3월 10일
• 이자·배당·기타소득(종교인소득 제외) 등 → 다음 연도 2월 말일
• 일용근로자의 근로소득 → 지급일이 속하는 달의 다음 달 말일

조합이 해산하는 해에는 기한이 달라집니다. 같은 항은 해산한 경우 해산일이 속하는 달의 다음다음 달 말일까지 내도록 정하고 있으니, 해산 일정을 잡을 때 세무 일정도 같이 잡아 두세요.

4. 분기마다: 부가가치세

부가가치세법 제48조·제49조에 따라 일반과세자인 법인은 예정신고(1~3월분은 4월 25일, 7~9월분은 10월 25일)와 확정신고(1~6월분은 7월 25일, 7~12월분은 다음 해 1월 25일)를 합니다. 같은 법 제48조제3항은 일정한 법인사업자에 대해 예정신고 대신 고지로 걷을 수 있게 하고 있으니, 우리 조합이 어느 쪽인지는 세무서 고지 여부로 확인하시면 됩니다.

• ☐ 세금계산서를 받은 매입이 과세사업과 면세·비과세 부분 중 어디에 쓰였는지 구분해 두었는가
• ☐ 상가 임대료처럼 꾸준히 생기는 과세 수입이 있는지 확인했는가
• ☐ 분양이 시작되는 해에는 분양 대상별 과세 여부를 미리 정리했는가

5. 사업연도가 끝나면: 법인세와 법인지방소득세

법인세법 제60조제1항은 사업연도 종료일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 법인세를 신고하도록 정하고 있고, 지방세법 제103조의23제1항은 법인지방소득세를 4개월 이내에 신고하도록 정하고 있습니다. 사업연도는 정관에서 정하므로, 정관상 사업연도가 1월부터 12월까지라면 법인세는 3월 말, 법인지방소득세는 4월 말이 기한입니다.

수익사업 소득이 없는 해와 있는 해(예: 일반분양 수입이 생기는 해)의 처리가 크게 달라질 수 있습니다. 분양이 시작되기 전 해에 미리 세무 검토를 받아 두시면 장부 정리가 훨씬 수월합니다.

6. 담당자가 바뀌어도 일정이 끊기지 않게

조합 세무 일정이 끊기는 가장 흔한 때는 사무장이나 회계 담당자가 바뀌는 시점입니다. 아래 세 가지만 넘겨 두면 대부분 막을 수 있습니다.

• ☐ 이 글 맨 위 표처럼 1년 일정표 한 장과 홈택스 신고 내역 출력본
• ☐ 원천세 반기 납부 승인 여부와 승인 문서
• ☐ 지급 유형별 소득 구분 기준표(누구에게, 무슨 명목으로, 어떤 소득으로 처리하는지)

개별 사안은 조합 정관·사업 단계와 사실관계에 따라 달라질 수 있으니, 이 글은 일정을 챙기는 참고용으로 봐 주세요.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(kicpa1658@gmail.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

조합도 법인세를 내야 하나요?

조세특례제한법 제104조의7제2항은 도시정비법에 따라 설립된 조합을 비영리내국법인으로 보아 법인세법을 적용하도록 정하고 있습니다. 비영리내국법인은 법인세법 제4조에 따라 수익사업에서 생긴 소득에 과세되므로, 일반분양 등 수익사업 소득이 있는지에 따라 신고·납부 여부와 세액이 달라질 수 있습니다.

원천세를 반기마다 한 번에 내도 되나요?

소득세법 제128조제2항과 같은 법 시행령 제186조에 따라 직전 연도 상시고용인원이 20명 이하인 원천징수의무자가 관할 세무서장의 승인을 받거나 지정을 받으면 반기별로 낼 수 있습니다. 승인 없이 반기에 몰아서 내면 매달 기한을 넘긴 것이 되니, 승인 여부부터 확인해 두세요.

조합원에게 아파트를 공급하는 것도 부가가치세가 붙나요?

조세특례제한법 제104조의7제3항은 정비사업조합이 공사를 마친 뒤 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전 토지를 대신해 공급하는 토지와 건축물(그 정비사업으로 건설된 것)을 재화의 공급으로 보지 않는다고 정하고 있습니다. 일반분양분이나 다른 거래는 공급 대상과 내용에 따라 따로 판단해야 합니다.