장기수선계획은 언제 검토하고 어떻게 조정하나요? 3년마다 검토, 조정은 의결로

장기수선계획은 한 번 만들어 두면 끝나는 문서가 아닙니다. 법이 「3년마다 검토」를 정해 두었고, 검토한 내용을 남기는 것까지 의무로 둡니다. 그런데 누가 어떤 순서로 조정하는지, 3년이 안 됐는데 고치고 싶으면 어떻게 하는지는 헷갈리기 쉽습니다.

이 글에서는 이 한 가지만 다룹니다. 장기수선계획의 검토와 조정 절차입니다. 충당금을 어디에 쓰는지는 수선유지비와 장기수선충당금 구분 글에서, 충당금의 회계처리는 장기수선충당금 회계 글에서 다룹니다. 근거는 공동주택관리법(이하 "법"), 같은 법 시행령(이하 "영") 2026.7.1. 시행 기준과 시행규칙 2026.7.30. 시행 기준입니다.

1. 계획은 사업주체가 만들고, 입주 뒤에는 단지가 검토합니다

법 제29조①은 300세대 이상, 승강기가 설치된 단지, 중앙집중식·지역난방 단지, 주택 외 시설과 주택을 한 건물로 지은 건축물을 건설·공급하는 사업주체에게 장기수선계획을 수립해 사용검사를 신청할 때 제출하라고 합니다. 사용검사권자는 이를 관리주체에게 인계합니다. 수립 기준은 영 제30조가 국토교통부령에 맡기고, 시행규칙 제7조①이 별표 1을 그 기준으로 정합니다.

별표 1(2026.7.30. 시행)은 건물외부, 건물내부, 전기·소화·승강기 및 지능형 홈네트워크 설비, 급수·가스·배수 및 환기설비, 난방 및 급탕설비, 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설, 피난시설의 일곱 구분으로 되어 있고, 공사종별마다 수선방법, 수선주기(년), 수선율(%)이 적혀 있습니다. 예를 들어 건물외부의 지붕 「방수」는 전면수리 15년(수선율 100%), 외부 「페인트칠」은 전면도장 8년(수선율 100%)입니다. 계획을 조정할 때도 이 기준과 단지 시설의 실제 상태를 함께 보게 됩니다.

입주 뒤에는 입주자대표회의와 관리주체가 계획을 맡습니다. 법 제29조②는 두 주체가 함께 검토하고 조정하며, 수립 또는 조정된 계획에 따라 주요시설을 교체·보수해야 한다고 정합니다.

2. 3년마다 검토하고, 필요하면 조정합니다

법 제29조②의 문장은 세 가지를 요구합니다.

• 계획을 3년마다 검토한다
• 필요한 경우 국토교통부령이 정하는 바에 따라 조정한다
• 검토사항을 기록하고 보관한다

검토는 매번 해야 하고, 조정은 필요할 때 합니다. 「검토해 보니 조정할 것이 없었다」는 결론도 검토입니다. 다만 그 결론이 남도록 검토사항을 기록해야 합니다.

3년을 어느 날부터 세는지를 정한 조문은 법·영·시행규칙에 따로 없습니다. 실무에서는 직전 검토 또는 조정을 의결한 날을 기록해 두고 그 날로부터 3년이 되는 달에 안건을 잡는 방식이 가장 다툼이 적습니다. 이것은 법령이 정한 방법이 아니라 권하는 방법이므로, 관리규약에 별도 규정이 있는지도 함께 보시기 바랍니다.

3. 3년이 안 됐어도 조정할 수 있는 경우

법 제29조③은 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에도 조정할 수 있다고 정합니다. 새 설비를 설치하거나 계획에 없던 시설을 교체해야 하는 단지가 여기에 해당합니다.

여기서 동의의 분모는 입주자대표회의 구성원이 아니라 전체 입주자입니다. 입주자대표회의 의결만으로 3년 안 조정을 할 수 있다고 보면 안 됩니다.

4. 조정은 이렇게 진행합니다

시행규칙 제7조②는 조정의 방법을 한 줄로 정합니다. 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 의결합니다. 여기에 영 제14조가 더해집니다.

1. 영 제14조②10호는 장기수선계획에 따른 공용부분의 보수·교체·개량을, 14호는 장기수선계획과 안전관리계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우로 한정)을 입주자대표회의 의결사항으로 정합니다.
2. 의결은 영 제14조①에 따라 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 합니다.
3. 다만 사용자인 동별 대표자가 구성원의 과반수이면 영 제14조③에 따라 14호 중 장기수선계획의 수립 또는 조정에 관한 사항은 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결합니다.

회장이 안건을 올리지 않을 때의 길도 있습니다. 영 제14조④3호는 전체 입주자의 10분의 1 이상이 요청하면(14호 중 장기수선계획의 수립 또는 조정에 관한 사항만 해당) 회장이 14일 이내에 회의를 소집하도록 정합니다. 안건 상정이 막혔을 때의 소집 청구는 입주자대표회의 안건 미상정 글에서 자세히 다룹니다.

시행규칙 제7조③은 조정하려는 경우 에너지절약전문기업이 제시하는 에너지절약을 통한 주택의 온실가스 감소 시설 개선 방법을 반영할 수 있다고 합니다. 반영이 의무는 아닙니다.

5. 계획을 조정하면 충당금도 함께 봐야 합니다

장기수선충당금의 적립금액은 장기수선계획으로 정합니다(영 제31조④). 국토교통부장관이 최소 적립금액의 기준을 고시한 경우에는 그에 맞아야 합니다. 충당금은 관리주체가 계획에 따라 사용계획서를 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용합니다(영 제31조⑤). 월간 세대별 충당금은 계획기간 중 수선비 총액을 기준으로 영 제31조③의 산식에 따라 산정합니다.

그래서 수선 항목이나 시기, 예정 금액을 바꾸면 적립금액과 세대별 부담에도 영향이 갑니다. 조정안을 낼 때 수선 계획표와 충당금 적립 계획을 한 묶음으로 올리는 것이 좋습니다. 이것은 법령의 절차가 아니라 실무에서 권하는 정리입니다.

6. 기록, 교육, 과태료

• 기록·보관: 법 제29조②는 검토사항의 기록과 보관을 의무로 합니다. 의결한 회의록과 조정안, 동의서를 같이 보관해 두면 감사나 점검 때 설명이 쉽습니다.
• 교육: 관리주체는 검토에 앞서 관리사무소장에게 시·도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있습니다(법 제29조④). 필수가 아니라 선택입니다. 수탁기관은 교육 10일 전에 일시·장소·내용 등을 공고하거나 통보해야 합니다(시행규칙 제7조④).
• 과태료: 계획을 수립하지 않거나 검토하지 않은 경우, 검토사항을 기록·보관하지 않은 경우는 500만 원 이하(법 제102조③10호), 수립 또는 조정된 계획에 따라 주요시설을 교체·보수하지 않은 경우는 1천만 원 이하(같은 조 ②4호)입니다.

7. 검토 때 챙길 목록

다음은 법령 항목이 아니라 단지가 쓰기 좋은 확인 목록입니다.

1. 직전 검토 또는 조정 의결일을 확인하고 3년이 되는 달을 달력에 적었다
2. 관리사무소장이 조정교육을 받을 수 있는지 시·도지사 교육 일정을 확인했다
3. 별표 1의 수선주기와 단지 시설의 실제 상태를 대조했다
4. 관리주체가 조정안을 작성했다(수선 항목, 시기, 예정 금액, 충당금 적립금액 포함)
5. 입주자대표회의에서 영 제14조에 따라 의결했다. 사용자인 동별 대표자가 과반이면 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받았다
6. 3년 안에 조정하는 경우 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받았다
7. 검토사항, 조정안, 의결 회의록, 동의서를 함께 보관했다

이 글은 일반적인 정보이고, 시행규칙 별표와 단지 관리규약에 따라 달라질 수 있으며 개별 사안은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(cpa@taxhong.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

장기수선계획은 얼마 간격으로 검토해야 하나요?

입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정해야 합니다(공동주택관리법 제29조제2항). 검토만 하고 조정은 하지 않아도 되는지는 「필요한 경우」에 달려 있으나, 검토 자체와 검토사항의 기록·보관은 의무입니다. 3년의 기산일을 따로 정한 조문은 없으므로 직전 검토·조정 의결일을 기록해 두고 단지 관리규약도 함께 보시기 바랍니다.

3년이 되기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있나요?

주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요해서 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받으면 3년이 지나기 전에도 조정할 수 있습니다(공동주택관리법 제29조제3항). 조정안은 관리주체가 작성하고 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 합니다(시행규칙 제7조제2항).

장기수선계획을 검토하지 않으면 과태료가 있나요?

장기수선계획을 수립하지 않거나 검토하지 않은 경우, 검토사항을 기록·보관하지 않은 경우는 500만 원 이하의 과태료 대상입니다(공동주택관리법 제102조제3항제10호). 수립 또는 조정된 계획에 따라 주요시설을 교체·보수하지 않은 경우는 1천만 원 이하의 과태료 대상입니다(같은 조 제2항제4호).