아파트 회계감사보고서, 받으면 어디부터 읽어야 할까? — 감사의견·검토결과·주석 보는 법

해마다 회계감사가 끝나면 관리사무소로 수십 쪽짜리 감사보고서가 옵니다. 그런데 막상 받아 보면 정형화된 문장이 길게 이어지고 숫자 표가 가득해서 어디를 봐야 할지 막막하다는 말씀을 자주 듣습니다. 입주자대표회의 회의 때도 "적정 의견 받았습니다" 한마디로 넘어가는 경우가 많고요.

감사보고서는 몇 군데만 짚어 보면 그 단지의 한 해 살림이 꽤 잘 보이는 문서입니다. 성종회계에서 아파트 감사보고서를 쓰면서, 입주자대표회의에서 꼭 읽어 주셨으면 하는 곳을 순서대로 짚어 보겠습니다.

1. 양식은 달라도 담긴 내용은 세 가지입니다

감사보고서는 감사인마다 순서, 제목, 표 모양이 조금씩 다릅니다. 검토결과를 맨 앞에 요약해 두는 곳도 있고, 재무제표 뒤에 붙이는 곳도 있습니다. 그래도 들어 있어야 할 내용은 같으니, 쪽수보다 제목을 보고 아래 세 가지를 찾으시면 됩니다.

1. 독립된 감사인의 감사보고서: 감사의견과 그 근거, 핵심감사사항, 강조사항 등이 들어 있는 부분입니다.
2. 첨부 재무제표와 주석: 재무상태표, 운영성과표, 이익잉여금처분계산서와 주석입니다. 감사 대상 재무제표가 바로 이 네 가지입니다(공동주택관리법 시행령 제27조제1항).
3. 관리규약·공동주택관리법령 준수에 대한 검토결과: 감사인에 따라 「검토결과」, 「발견사항」, 「지적사항」 등 제목이 다릅니다.

재무제표는 국토교통부장관이 고시하는 회계처리기준에 따라 작성하고(시행령 제27조제2항), 감사는 한국공인회계사회가 정하고 국토교통부장관이 승인한 공동주택 회계감사기준에 따라 합니다(같은 조 제4항·제5항).

2. 첫 번째로 볼 곳: 감사의견 한 문단

「감사의견」이라는 제목이 붙은 문단에서 의견의 종류를 확인합니다. 보통 감사인의 보고서 첫머리에 있습니다.

• 적정의견: 재무제표가 회계처리기준에 따라 중요성의 관점에서 적정하게 작성됐다는 뜻입니다. 대부분의 단지가 이 의견을 받습니다.
• 한정의견: 일부 항목은 문제가 있거나 확인하지 못했지만, 나머지는 적정하다는 뜻입니다. 「한정의견근거」 문단에 무엇 때문인지 적혀 있으니 반드시 읽어야 합니다.
• 부적정의견·의견거절: 재무제표 전체를 믿기 어렵거나 감사 자체를 충분히 할 수 없었다는 뜻입니다. 아파트에서는 드물지만, 장부나 증빙이 크게 빠졌을 때 나옵니다.

적정의견이라도 「강조사항」 문단이 붙어 있으면 꼭 읽어 보세요. 의견에는 영향이 없지만 독자가 알아야 할 중요한 사정, 예를 들어 재건축으로 관리업무가 끝난다든지 큰 소송이 진행 중이라든지 하는 내용을 감사인이 따로 짚어 둔 것입니다.

3. 두 번째로 볼 곳: 검토결과(발견사항)

입주자대표회의에 가장 실질적인 정보는 검토결과입니다. 감사의견이 적정이어도 발견사항은 여러 건 있을 수 있습니다. 감사의견은 재무제표가 회계기준에 맞게 작성됐는지에 대한 의견이고, 발견사항은 관리규약과 공동주택관리법령을 지켰는지를 따로 본 결과이기 때문입니다.

감사하면서 자주 쓰게 되는 발견사항은 이런 유형입니다.

• 수입을 취소·환불하면서 관리외비용으로 따로 처리한 것처럼 계정 처리를 바꿔야 하는 사항
• 장기수선충당금을 쓰면서 사용계획서나 의결 절차가 빠진 것처럼 절차를 보완해야 하는 사항
• 장부의 충당금보다 예치금 통장 잔액이 적은 것처럼 돈의 흐름을 바로잡아야 하는 사항

발견사항마다 대개 근거 조문과 권고 내용이 함께 적혀 있습니다. 입주자대표회의에서는 항목별로 누가, 언제까지, 어떻게 고칠지를 정해 회의록에 남겨 두시면 다음 해 감사 때 개선 여부를 바로 확인할 수 있습니다.

4. 세 번째로 볼 곳: 주석 중 이 다섯 가지

주석은 재무제표 숫자의 속사정입니다. 주석 번호와 제목은 감사인·단지마다 다르니 아래 이름과 비슷한 제목을 찾아보세요. 전부 읽기 어렵다면 다섯 가지만 보셔도 됩니다.

1. 제예금 및 예치금: 단지 명의 통장이 어디에 얼마 있는지. 내가 알고 있는 통장과 맞는지 확인합니다.
2. 관리비미수금과 연령분석: 밀린 관리비가 얼마이고, 6개월·1년 넘게 밀린 금액이 얼마인지.
3. 충당부채 증감과 장기수선충당금 사용내역: 올해 장기수선충당금을 어디에 얼마 썼는지가 날짜별로 나옵니다.
4. 적립금 증감: 예비비 등 적립금을 얼마나 쌓고 얼마나 썼는지.
5. 주요 계약 현황: 경비·청소·승강기 등 용역 계약의 업체, 금액, 기간. 계약 만기가 다가온 것은 없는지 봅니다.

5. 받은 뒤의 일정: 1개월 안에 보고·공개

감사보고서를 받은 뒤에도 법이 정한 일정이 있습니다.

• 감사는 회계연도 종료 후 9개월 안에 받아야 하고, 감사인은 감사를 받은 날부터 1개월 안에 관리주체에게 감사보고서를 제출합니다(시행령 제27조제1항·제6항).
• 관리주체는 받은 날부터 1개월 안에 입주자대표회의에 보고하고 단지 인터넷 홈페이지와 동별 게시판에 공개합니다(법 제26조제3항).
• 감사인은 감사 완료일부터 1개월 안에 시장·군수·구청장에게 제출하고 공동주택관리정보시스템에 공개합니다(법 제26조제6항). 그래서 다른 단지의 감사보고서도 공동주택관리정보시스템에서 찾아볼 수 있습니다.
• 보고나 공개를 하지 않거나 거짓으로 하면 500만원 이하의 과태료 대상입니다(법 제102조제3항제6호·제6호의2). 회계감사를 받지 않거나 방해한 경우는 벌칙이 따로 있습니다(법 제99조제1호·제1호의2).

내용이 어렵다면 입주자대표회의가 감사인에게 설명을 요청할 수 있습니다(시행령 제27조제7항). 발견사항이 있는 해라면 감사인을 회의에 불러 직접 설명을 듣는 것을 권합니다.

6. 정리: 감사보고서 읽는 순서

1. 감사의견 한 문단: 적정인지, 강조사항이 붙었는지
2. 검토결과(발견사항): 발견사항이 몇 건이고 무엇을 고치라는지
3. 주석 다섯 곳: 예금, 미수관리비, 장기수선충당금 사용, 적립금, 계약
4. 1개월 안에 입주자대표회의 보고와 공개, 발견사항 조치 계획을 회의록에

감사보고서는 받아서 보관하는 문서가 아니라, 다음 해 살림을 고치는 데 쓰는 문서입니다. 위 순서대로 한 번만 읽어 보셔도 우리 단지의 돈이 어디서 새고 있는지 훨씬 잘 보입니다. 단지별 상황은 관리규약과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(kicpa1658@gmail.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

감사의견이 「적정」이면 관리에 문제가 없다는 뜻인가요?

그렇지 않습니다. 감사의견은 재무제표가 회계처리기준에 따라 적정하게 작성됐는지에 대한 의견입니다. 관리규약이나 공동주택관리법을 지켰는지는 「검토결과」나 「발견사항」 같은 제목의 부분에 따로 적힙니다. 의견이 적정이어도 발견사항이 여러 건 있을 수 있습니다.

관리사무소는 감사보고서를 받은 뒤 언제까지 공개해야 하나요?

감사보고서 등 회계감사 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고, 단지 인터넷 홈페이지와 동별 게시판에 공개해야 합니다(공동주택관리법 제26조제3항). 감사인도 감사 완료일부터 1개월 이내에 시장·군수·구청장에게 제출하고 공동주택관리정보시스템에 공개합니다(같은 조 제6항).

감사보고서 내용이 잘 이해되지 않으면 어떻게 하나요?

입주자대표회의는 감사인에게 감사보고서에 대한 설명을 요청할 수 있습니다(공동주택관리법 시행령 제27조제7항). 특히 발견사항은 무엇을 어떻게 고치라는 것인지 직접 설명을 듣는 것이 좋습니다.