입주자대표회의 안건이 상정되지 않을 때, 무엇이 문제이고 어디서부터 확인할까
입주자대표회의 회의를 앞두고 관리사무소나 동대표가 안건을 올려 달라고 했는데 회장이 올리지 않는 일이 종종 있습니다. 반대로 꼭 의결을 거쳐야 하는 일을 의결 없이 진행하는 경우도 있습니다. 두 상황은 달라 보이지만 한 가지 질문으로 모입니다. 안건이 회의에 오르지 않으면 어디서부터 문제가 되는가입니다.
이 글에서는 이 한 가지만 다룹니다. 근거는 공동주택관리법(이하 "법")과 같은 법 시행령(이하 "영") 2026.7.1. 시행 조문입니다. 안건의 접수 방법, 상정 시한, 미상정 시 구제 방법처럼 단지마다 다른 부분은 관리규약에서 정하므로 「관리규약 확인」으로 안내합니다.
1. 법령에는 안건 상정 절차가 따로 없습니다
법 제14조⑩⑪은 입주자대표회의의 의결 방법과 의결사항을 대통령령으로 정하도록 하고, 영 제14조가 그 내용을 정합니다. 그런데 이 조문들에는 안건을 누가 어떻게 올리고 언제까지 상정해야 하는지, 상정하지 않으면 어떻게 되는지에 관한 규정이 없습니다. 미상정만을 대상으로 한 과태료 조문도 법 제102조에서 찾을 수 없습니다.
그렇다고 문제가 없는 것은 아닙니다. 법령이 정한 다른 장치들이 안건 미상정의 효과를 따로 만들어 냅니다.
2. 의결을 거쳐야 하는 일이 정해져 있습니다
영 제14조②는 입주자대표회의의 의결사항을 열거합니다. 회계와 직접 관련 있는 것만 보면 이렇습니다.
- 관리비 등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인, 변경승인 포함(제4호)
- 관리비 등의 회계감사 요구 및 회계감사보고서의 승인(제6호)
- 관리비 등의 결산의 승인(제7호)
- 장기수선계획에 따른 공용부분의 보수·교체·개량(제10호)
- 장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정, 비용지출을 수반하는 경우(제14호)
- 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정·개정·폐지(제2호), 그 밖에 관리규약이 정하는 사항(제17호)
이런 사항은 입주자대표회의에서 영 제14조①에 따라 구성원 과반수의 찬성으로 의결해야 합니다. 안건이 올라가지 않으면 의결이 없고, 의결 없이 집행하면 설명하기 어려운 지출 또는 계약이 될 수 있습니다. 감사 과정에서는 이런 건이 「의결 없이 집행됨」으로 지적될 수 있습니다. 다만 사용자인 동별 대표자가 과반인 단지는 의결사항 일부(제12호)가 제외되고, 장기수선계획의 수립·조정(제14호 중)은 전체 입주자 과반수의 서면동의로 정하므로 해당 여부를 따로 보셔야 합니다(영 제14조③). 어떤 단지에서 어떤 금액부터 의결이 필요한지는 관리규약과 시행규칙을 함께 확인하시기 바랍니다.
3. 안건을 올리는 방법: 소집 청구
회장이 안건을 올리지 않을 때 법령이 마련한 경로는 회의 소집 청구입니다. 영 제14조④는 다음 경우 회장이 해당일부터 14일 이내에 소집해야 한다고 정합니다.
- 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때
- 입주자등의 10분의 1 이상이 요청하는 때
- 전체 입주자의 10분의 1 이상이 요청하는 때(장기수선계획의 수립 또는 조정 사항만 해당)
회장이 소집하지 않으면 관리규약으로 정하는 이사가 소집하고 회장의 직무를 대행합니다. 청구서나 요청서에 안건을 적어 접수하고, 접수일을 기록으로 남겨 두면 14일의 시작일을 다투지 않게 됩니다. 접수 방법과 서식은 관리규약에서 정하는 경우가 많으니 단지 규약을 확인하시기 바랍니다.
4. 회의록이 남아야 안건 이력이 남습니다
입주자대표회의는 회의를 개최하면 회의록을 작성해 관리주체에게 보관하게 해야 합니다(법 제14조⑧). 300세대 이상 단지의 관리주체는 관리규약으로 정하는 범위·방법·절차에 따라 회의록을 입주자등에게 공개해야 하고, 열람 청구나 복사 요구가 있으면 응해야 합니다(같은 조 ⑨). 회의록을 작성해 보관하게 하지 않거나(법 제102조③4호) 열람 청구·복사 요구에 응하지 않으면(같은 항 4의2호) 500만 원 이하의 과태료 대상입니다.
안건이 올랐다가 부결된 경우에도 회의록에는 그 사실이 남습니다. 반대로 안건이 아예 상정되지 않았다면 기록이 없으므로, 요청서 접수 기록과 소집 일정이 거의 유일한 증거가 됩니다.
5. 정리: 안건이 막힐 때의 순서
다음은 법령이 정한 절차가 아니라 실무에서 권하는 확인 순서입니다.
- 안건이 영 제14조② 의결사항에 해당하는지 확인한다
- 단지 관리규약의 입주자대표회의 소집·안건 접수 규정을 확인한다
- 접수가 막히면 소집 청구 요건(구성원 3분의 1 또는 입주자등 10분의 1)을 갖췄는지 본다
- 청구서를 접수하고 접수일을 기록한다(14일 기산)
- 14일 안에 소집되지 않으면 관리규약이 정한 이사의 소집·직무대행 규정을 확인한다
- 회의 결과는 회의록으로 남기고 보관 여부를 확인한다
이 글은 일반적인 정보이고, 관리규약과 시행규칙에 따라 달라질 수 있으며 개별 사안은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(cpa@taxhong.com)로 편하게 문의해 주세요.
자주 묻는 질문
- 회장이 안건을 올리지 않으면 바로 법 위반인가요?
- 안건 상정 자체를 의무로 정하거나 미상정만을 처벌하는 조문은 공동주택관리법과 시행령에 없습니다. 안건을 어떻게 접수하고 상정하는지는 관리규약에서 정하는 바에 따르므로, 단지 관리규약의 입주자대표회의 운영 규정부터 확인하시기 바랍니다. 다만 아래 소집 청구 요건을 갖추면 회장은 14일 이내에 회의를 소집해야 합니다(공동주택관리법 시행령 제14조④).
- 입주자들이 회의 소집을 요청할 수 있나요?
- 입주자등의 10분의 1 이상이 요청하거나 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하면 회장은 해당일부터 14일 이내에 소집해야 합니다. 회장이 소집하지 않으면 관리규약이 정한 이사가 소집하고 회장의 직무를 대행합니다(시행령 제14조④).
- 의결 없이 집행하면 어떤 문제가 있나요?
- 시행령 제14조②는 사업계획·예산 승인, 회계감사 요구와 감사보고서 승인, 결산 승인, 장기수선계획에 따른 공용부분의 보수·교체 등을 입주자대표회의 의결사항으로 정합니다. 이런 사항이 안건으로 올라가 의결되지 않았다면 집행의 근거를 설명하기 어려워지고, 이는 감사나 점검 때 지적으로 이어질 수 있습니다.
계약서와 상황을 함께 보면 결론이 달라질 수 있습니다.
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