집 한 채 팔 때 양도세가 0원이 되는 조건은? 1세대 1주택 비과세의 보유·거주 2년과 12억 기준

"집 한 채 있는 거 팔면 세금 없는 거 아닌가요?" 양도세 상담을 시작할 때 가장 먼저 듣는 말입니다. 대부분은 맞지만, 실제로는 몇 가지 요건을 모두 갖춰야 하고 하나만 어긋나도 세금이 생깁니다. 이번 글에서는 1세대 1주택 비과세의 기본 요건을 처음 보시는 분 눈높이로 정리하겠습니다.

이사하면서 잠시 두 채가 되는 경우(일시적 2주택)나 재개발·재건축으로 받은 새 아파트를 파는 경우는 따로 다룬 글이 있으니, 여기서는 「집이 한 채일 때」의 기본만 봅니다. 개별 사안은 취득일·지역 지정 시점·세대 구성 같은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 참고용으로 봐 주세요.

1. 근거 조문은 하나에서 출발합니다

소득세법 제89조제1항제3호가목은 「1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택」과 그 부수토지의 양도소득에 양도세를 과세하지 않는다고 정합니다. 같은 호 괄호에서 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억 원을 초과하는 고가주택은 제외한다고 하고, 「대통령령으로 정하는 요건」이 시행령 제154조제1항의 보유·거주 요건입니다.

정리하면 확인할 것은 다섯 가지입니다.

1. 1세대인가
2. 양도일 현재 국내에 1주택인가
3. 2년 이상 보유했는가
4. 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주했는가
5. 양도가액이 12억 원 이하인가

2. 1세대와 1주택

「1세대」는 거주자와 그 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 가족 단위를 말합니다(소득세법 제88조제6호). 그래서 주택 수는 본인 명의만이 아니라 같은 세대 가족 명의의 주택까지 합쳐서 셉니다. 따로 사는 자녀나 부모의 집이 같은 세대로 묶이는지는 실제 생계를 같이 하는지에 따라 달라지므로, 주민등록상 주소와 실제 생활을 함께 확인합니다.

「1주택」은 양도일 현재 기준입니다(시행령 제154조제1항). 양도일은 계약일이 아니라 원칙적으로 대금을 청산한 날(잔금을 다 받은 날)이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일입니다(소득세법 제98조, 시행령 제162조제1항제2호). 그래서 잔금 전에 다른 집을 사 두면 그 순간 2주택이 될 수 있습니다. 이때 쓰는 것이 일시적 2주택 특례인데, 처분기한이 따로 있으니 해당 글을 함께 보시기 바랍니다.

3. 보유 2년, 그리고 조정대상지역이면 거주 2년

시행령 제154조제1항은 보유기간이 2년 이상일 것을 요구하고, 취득 당시에 조정대상지역에 있던 주택이면 그 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 한다고 정합니다. 기준은 「지금」 조정대상지역인지가 아니라 취득할 때 조정대상지역이었는지입니다. 취득 후에 지정이 풀렸어도 취득 당시 지정 지역이었다면 거주요건이 붙고, 반대로 취득 후에 지정되었으면 거주요건이 붙지 않습니다.

이 거주요건은 2017년에 생긴 요건이라 그 전의 주택에는 경과규정이 있습니다. 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제28293호, 2017. 9. 19.) 제2조제2항은 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택과, 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙으로 확인되는 주택(계약금 지급일 현재 무주택 세대인 경우)에는 종전 규정을 따르도록 정하고 있어 거주요건이 붙지 않습니다. 오래 보유한 집이라면 취득일과 계약일부터 확인하시기 바랍니다.

기간을 세는 방법도 정해져 있습니다.

• 보유기간: 취득일부터 양도일까지(시행령 제154조제5항, 소득세법 제95조제4항)
• 거주기간: 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지(시행령 제154조제6항)

그래서 실제로 살았더라도 전입신고가 늦었다면 그 기간은 거주기간으로 인정받기 어렵습니다. 반대로 전입만 해 두고 실제로 살지 않은 경우도 다툼이 생길 수 있으니, 거주 사실은 주민등록과 실제 생활이 맞게 관리하시는 것이 안전합니다.

4. 보유·거주 기간을 채우지 않아도 되는 경우

같은 항 단서는 일정한 경우 기간 제한을 풀어 줍니다. 대표적인 것은 다음과 같습니다(시행령 제154조제1항 각 호).

• 민간건설임대주택·공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득해 양도하는 경우로서 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년 이상 거주한 경우(제1호)
• 사업인정 고시일 전에 취득한 주택과 그 부수토지의 전부 또는 일부가 협의매수·수용되는 경우(제2호가목). 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 남은 주택과 부수토지도 포함됩니다
• 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우, 1년 이상 국외거주가 필요한 취학·근무상 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우(출국일부터 2년 이내 양도, 제2호나목·다목)
• 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우(제3호)
• 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했고, 계약금 지급일 현재 무주택 세대였던 경우(제5호, 거주기간 제한만 풀림)

제1호부터 제3호까지는 보유기간과 거주기간 제한을 모두 받지 않고, 제5호는 거주기간 제한만 받지 않습니다. 각 호마다 세부 요건과 증빙이 따로 있으니 해당한다고 생각되면 원문과 증빙을 먼저 챙기시기 바랍니다.

5. 12억 원을 넘으면: 넘는 부분만 과세합니다

양도가액이 12억 원을 넘으면 비과세에서 빠지지만, 양도차익 전부에 세금을 매기지는 않습니다. 소득세법 제95조제3항과 시행령 제160조제1항은 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제액을 각각 「(양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액」을 곱한 금액으로 계산하도록 정합니다.

가상의 예로 보겠습니다. 보유기간 10년 이상 11년 미만, 그중 거주기간 10년 이상인 집을 15억 원에 팔았고, 취득가액과 필요경비가 7억 원이라고 하겠습니다.

• 전체 양도차익 = 15억 − 7억 = 8억 원
• 과세되는 양도차익 = 8억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억 6천만 원
• 장기보유특별공제(표 2: 보유 10년 이상 40% + 거주 10년 이상 40% = 80%) = 1억 2,800만 원
• 양도소득금액 = 1억 6천만 − 1억 2,800만 = 3,200만 원

같은 집을 같은 기간 보유했지만 거주가 2년이 안 되었다면 이야기가 달라집니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니어서 비과세 자체는 받을 수 있다고 해도, 장기보유특별공제는 1세대 1주택용 표 2가 아니라 일반 표 1(10년 이상 11년 미만 20%)이 적용되어 공제액이 3,200만 원, 양도소득금액은 1억 2,800만 원이 됩니다. 표 2는 시행령 제159조의4에 따라 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 1세대 1주택에만 적용되기 때문입니다. 12억 원을 넘는 집이라면 거주기간이 세금을 크게 바꿉니다.

6. 정리: 팔기 전에 확인할 것

• 같은 세대 가족 명의까지 합쳐 양도일 현재 정말 한 채인지
• 취득일(잔금일)과 그때 그 지역이 조정대상지역이었는지
• 주민등록표 등본(초본)으로 본 전입·전출일과 거주기간 합계
• 예상 양도가액이 12억 원을 넘는지, 넘는다면 거주 2년을 채웠는지
• 잔금일 전에 다른 집을 살 계획이 있는지(있으면 일시적 2주택 요건까지)

비과세는 신고만 잘하면 되는 혜택이 아니라 요건을 모두 갖춰야 받는 혜택입니다. 계약서를 쓰기 전에 위 다섯 가지를 먼저 확인해 보세요. 성종회계에서도 상담할 때는 등본과 등기부, 매매계약 예정일부터 함께 놓고 봅니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(cpa@taxhong.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

1세대 1주택 비과세를 받으려면 몇 년을 살아야 하나요?

기본 요건은 2년 이상 보유입니다. 취득 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었다면 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 합니다. 거주기간은 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 셉니다(소득세법 시행령 제154조제1항·제6항).

집값이 12억 원을 넘으면 비과세를 전혀 못 받나요?

양도 당시 실지거래가액 합계가 12억 원을 넘는 고가주택은 비과세에서 빠지지만, 양도차익 전부에 과세하지 않고 「(양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액」 비율에 해당하는 양도차익에만 과세합니다(소득세법 제89조제1항제3호, 제95조제3항, 시행령 제160조제1항).

12억 원을 넘는 집도 거주기간이 세금에 영향을 주나요?

그렇습니다. 1세대 1주택으로서 보유기간 중 2년 이상 거주했다면 장기보유특별공제를 보유기간분(연 4%, 최대 40%)과 거주기간분(최대 40%)으로 나누어 받는 표 2가 적용되고, 거주가 2년 미만이면 일반 공제율(표 1, 최대 30%)을 적용합니다(소득세법 제95조제2항, 시행령 제159조의4).