재개발·재건축 조합 해산·청산 단계의 회계와 세금, 이전고시 뒤 1년 안에 챙길 것

이전고시가 끝나면 조합 일이 모두 마무리된 것처럼 보이지만, 장부와 세금 일은 해산·청산 단계에서 한 번 더 모입니다. 해산 총회를 언제 열지, 청산인이 누구인지, 남은 빚과 세금은 어떻게 정리하는지, 남은 재산은 누구에게 어떻게 나누는지가 이때 정해지기 때문입니다.

정비사업 조합 회계에서 자주 받는 질문을 일반화해 해산·청산 순서대로 풀었습니다. 지역·금액·연도는 빼거나 가상으로 바꿨고, 작성일 당시 법령 기준입니다. 개별 사안은 정관·총회 결의와 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 설립부터 준공까지의 장부는 「재건축 조합 장부」 글에서, 해마다 반복되는 신고 일정은 「조합 세무 신고 일정」 글에서 다루었으니 이 글은 해산 이후에 집중합니다.

1. 해산 총회: 이전고시 뒤 1년이 기준입니다

도시정비법 제86조의2제1항은 조합장이 이전고시가 있은 날부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하도록 정합니다. 조합장이 소집하지 않으면 같은 조 제2항에 따라 조합원 5분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의로 해산을 의결할 수 있고, 제3항은 정당한 사유 없이 해산을 의결하지 않는 조합의 설립인가를 시장·군수등이 취소할 수 있다고 정합니다.

회계 면에서 눈여겨볼 점은 제45조제1항제10호의2입니다. 조합의 해산과 함께 조합 해산 시의 회계보고도 총회 의결 사항입니다. 해산 총회 안건에는 해산 의결만이 아니라 지금까지의 회계를 정리해 보고하는 안건이 같이 올라와야 합니다. 시·도가 정한 재건축 표준정관(2025. 6. 25.)도 제64조에서 같은 취지로 이전고시 후 1년 안에 해산 총회를 소집하도록 정하고 있으니, 조합 정관에 같은 조항이 있는지 확인해 보세요.

• ☐ 이전고시일 기준으로 1년이 되는 날을 달력에 적어 두었는가
• ☐ 해산 총회 안건에 해산 의결과 해산 시 회계보고가 함께 있는가
• ☐ 해산 의결의 주체와 정족수를 정관에서 확인했는가

2. 청산인과 청산 중의 조합

도시정비법 제49조는 조합에 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 민법의 사단법인 규정을 준용하도록 정합니다. 그래서 해산한 조합은 민법 제81조에 따라 청산의 목적 범위 안에서만 권리가 있고 의무를 부담합니다. 새 사업을 벌이는 것이 아니라 남은 일을 정리하는 단계입니다.

청산인은 민법 제82조에 따라 이사가 맡는 것이 원칙이고, 정관이나 총회 결의로 달리 정할 수 있습니다. 청산인이 될 사람이 없다면 도시정비법 제86조의2제4항에 따라 시장·군수등이 법원에 청산인 선임을 청구할 수 있고, 같은 조 제5항은 해산이 의결되면 청산인이 지체 없이 청산의 목적 범위에서 성실하게 직무를 수행하도록 정합니다.

청산인의 직무는 민법 제87조에 따라 현존 사무의 종결, 채권의 추심과 채무의 변제, 잔여재산의 인도입니다. 장부 정리는 이 세 가지 일을 모두 뒷받침합니다. 청산인은 취임 후 3주일 안에 해산 사유와 해산 연월일 등을 등기해야 하고(민법 제85조제1항), 청산이 끝나면 3주 안에 청산종결을 등기하고 주무관청에 신고합니다(민법 제94조).

3. 채권신고 공고와 변제 순서

청산인은 취임한 날부터 2개월 안에 3회 이상의 공고로 채권자에게 일정한 기간 안에 채권을 신고하라고 알려야 하고, 그 기간은 2개월 이상이어야 합니다(민법 제88조제1항). 공고에는 기간 안에 신고하지 않으면 청산에서 제외된다는 내용이 들어가야 합니다(같은 조 제2항). 장부로 알고 있는 채권자에게는 따로 신고를 알려야 하고, 알고 있는 채권자는 청산에서 제외하지 못합니다(민법 제89조).

회계 담당자가 챙길 부분은 이렇습니다. 시공사, 협력업체, 용역업체에 대한 미지급금과 미지급비용 명세를 해산일 기준으로 새로 맞추고, 채권신고가 들어오면 장부와 대조합니다. 장부에 없던 채권이 신고되었다면 근거 계약서와 증빙을 확인한 뒤 인정 여부를 정해야 합니다. 채권신고 기간 안에는 채권자에게 변제하지 못하지만(민법 제90조), 조합이 채권자에 대한 지연손해배상 의무를 면하지는 못하므로 변제 시기를 가늠할 때 이 점을 함께 봅니다.

청산 중에 조합 재산이 빚을 갚기에 부족하다는 사실이 분명해지면 청산인은 지체 없이 파산선고를 신청하고 공고해야 합니다(민법 제93조제1항). 이전고시가 끝난 조합이 이 지경에 이르는 일은 드물지만, 소송이나 하자보수와 관련한 우발채무가 남아 있다면 해산 총회 전에 규모를 가늠해 두는 편이 좋습니다.

4. 장부와 서류: 해산 시 회계보고를 위한 결산

시·도가 정한 「정비사업 조합 등 예산·회계 규정」 표준안(2024. 6. 26.) 세칙 제19조는 조합 설립, 사업승인, 관리처분, 준공, 청산 등 사업의 진행단계를 기준으로 별도의 재무제표를 작성할 수 있다고 정합니다. 이 경우 재무제표의 기간별 비교가능성을 높이기 위해 직전 사업기간의 계량정보를 이번 사업기간과 비교하는 형식으로 표시합니다. 해산 시 회계보고 자료를 준비할 때 이 규정을 활용하면 정기 결산과 별도로 해산 시점의 장부를 정리하기 쉽습니다.

해산 시점 결산에서 특히 확인할 것은 다음과 같습니다.

• ☐ 분양수입금, 조합원 분담금 정산, 청산금 징수·지급 내역이 조합원별로 대조되어 있는가
• ☐ 미수금(체납 분담금, 연체료)과 미지급금의 명세가 해산일 기준으로 맞춰져 있는가
• ☐ 통장 잔액과 장부 잔액, 이자수익이 일치하고 통장 해지 계획이 있는가
• ☐ 계약서, 총회·이사회 의사록, 증빙 서류가 청산 때까지 보관되고 있는가

서류 부분은 도시정비법이 직접 정합니다. 제124조제1항은 조합의 경우 청산인을 포함한 조합임원이 의사록, 계약서 등 정비사업 시행에 관한 서류를 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 조합원이 알 수 있도록 공개해야 한다고 정하고, 제125조제1항은 같은 서류와 총회 등 중요한 회의의 속기록·녹음·영상자료를 청산 시까지 보관하도록 정합니다. 정비사업을 완료하거나 폐지한 때에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 관계 서류를 시장·군수등에게 인계해야 합니다(제125조제2항). 청산 단계에서도 공개와 보관 의무가 없어지지 않습니다.

5. 세금: 법인세, 부가가치세, 청산 뒤의 납세의무

법인세. 조합은 조세특례제한법 제104조의7제2항에 따라 비영리내국법인으로 보아 법인세법을 적용합니다. 법인세법 제4조제1항 단서는 비영리내국법인의 과세소득을 각 사업연도의 소득(제3항에 따라 수익사업에서 생기는 소득)과 토지등 양도소득으로 한정하므로, 일반 영리법인이 해산할 때 내는 청산소득에 대한 법인세는 조합에는 해당하지 않습니다.

그렇다고 해산 단계에 법인세 신고가 전혀 없는 것은 아닙니다. 법인세법 제8조제1항은 사업연도 중에 해산한 경우 그 사업연도 개시일부터 해산등기일까지를 1사업연도로 본다고 정하고, 제4항은 청산 중인 내국법인의 잔여재산가액이 사업연도 중에 확정된 경우 그 사업연도 개시일부터 확정일까지의 기간을 1사업연도로 봅니다. 이자수익처럼 수익사업에서 생긴 소득이 있거나 토지등 양도소득이 있는 사업연도에는 법인세법 제60조제1항에 따라 사업연도 종료일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고해야 할 수 있으므로, 해산 일정을 잡을 때 신고 대상 사업연도가 몇 개로 나뉘는지 먼저 계산해 둡니다.

해산 뒤에 남은 일반분양분을 분양해 수입을 얻는 경우의 법인세 처리는 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 대법원 2005. 5. 27. 선고 2004두7214 판결은 구 도시재개발법과 구 법인세법이 적용된 사안으로, 조합이 해산일 이후에 보류시설을 일반분양한 수입을 비영리내국법인의 청산소득으로 보아 법인세 과세 대상이 아니라고 한 원심 판단을 수긍했습니다. 현행 법인세법 제4조제3항과 같은 법 시행령, 조세특례제한법 제104조의7제5항에 따른 수익사업 범위를 적용한 결과는 사안마다 달라질 수 있으니, 해산 뒤에 분양 수입이 남아 있다면 해산 총회 전에 세무 검토를 받아 두는 것이 안전합니다.

부가가치세. 조합이 사업자등록을 했다면 폐업 단계에서 부가가치세 신고가 필요합니다. 부가가치세법 제8조제8항은 폐업한 사업자가 지체 없이 관할 세무서장에게 신고하도록 정하고, 제5조제3항은 폐업하는 경우의 과세기간을 폐업일이 속하는 과세기간의 개시일부터 폐업일까지로 정하며, 제49조제1항은 폐업일이 속한 달의 다음 달 25일 안에 확정신고를 하도록 정합니다. 폐업할 때 남아 있는 재화(자기가 생산하거나 취득한 재화)는 자기에게 공급하는 것으로 보므로(제10조제6항), 팔지 못한 상가나 시설이 남아 있다면 과세 대상 여부를 따져 봅니다.

폐업일은 사업을 실질적으로 폐업하는 날이 원칙이지만, 부가가치세법 시행령 제7조제2항은 해산으로 청산 중인 내국법인이 폐업하는 날부터 25일 이내에 관할 세무서장에게 신고하여 승인을 받으면 잔여재산가액 확정일(해산일부터 365일이 되는 날까지 확정되지 않으면 그 365일이 되는 날)을 폐업일로 할 수 있다고 정합니다. 청산 중인 조합에 이 특례를 쓸 수 있는지는 사실관계를 보고 관할 세무서에 확인하세요.

청산 뒤의 납세의무. 조합이 낼 국세를 내지 않고 남은 재산을 나누면 뒤따르는 책임이 있습니다. 국세기본법 제38조는 법인이 해산해 청산할 때 국세를 내지 않고 잔여재산을 분배했는데 법인에 강제징수를 해도 부족하면 청산인은 분배한 재산의 가액, 분배받은 사람은 각자 받은 재산의 가액을 한도로 제2차 납세의무를 진다고 정하고, 조세특례제한법 제104조의7제4항은 정비사업조합이 토지와 건축물의 소유권을 모두 이전한 뒤 세금을 내지 않고 남은 재산을 나눠 준 경우 같은 책임이 분배받은 가액 한도에서 생긴다고 정합니다. 그래서 잔여재산을 나누기 전에 미납 국세가 없는지 확인하는 일이 청산인에게도 중요합니다.

조합원이 받는 분배금. 해산 후 조합원에게 나눠 주는 잔여재산이 소득세 과세 대상인지는 금액의 성격에 따라 달라집니다. 소득세법 제17조제1항제3호와 제2항제3호는 해산한 법인(법인으로 보는 단체 포함)의 구성원이 잔여재산 분배로 받는 재산가액이 출자한 데 쓴 금액을 넘는 부분을 의제배당으로 보는 규정을 두고 있으므로, 조합원에게 이 규정이 적용되는지는 따로 검토해야 하고, 분배 구조를 정할 때는 분배금이 청산금, 분담금 환급, 잔여재산 중 무엇인지 나누어 기록해 두어야 합니다.

6. 잔여재산 분배는 정관 순서대로

민법 제80조는 해산한 법인의 재산이 정관으로 지정한 자에게 귀속한다고 정합니다. 정관에 귀속권리자나 그 지정 방법이 없다면 이사 또는 청산인이 주무관청의 허가를 얻어 법인의 목적과 유사한 목적을 위해 재산을 처분할 수 있고, 사단법인은 총회의 결의가 있어야 하며, 처분되지 않은 재산은 국고에 귀속합니다. 시·도가 정한 재건축 표준정관 제71조는 청산 종결 후 조합의 채무와 잔여재산이 있을 때 해산 당시의 조합원에게 분양받은 토지·건축물의 부담 비용 등을 종합적으로 고려해 형평이 유지되도록 공정하게 배분하도록 정하고, 제66조는 해산한 조합의 재산을 대의원회 의결로 지정한 자에게 귀속한다고 정합니다. 조합마다 정관이 다르므로, 분배 기준과 의결 주체를 정관에서 먼저 확인합니다.

분배는 채무를 모두 갚은 뒤에 하고, 분배 근거(정관 조항, 의결 일자), 조합원별 산정표, 지급 증빙, 받는 사람의 세금 신고 안내를 한 묶음으로 남겨 두면 나중에 분쟁이나 세무조사 때 설명하기 쉽습니다.

마무리 점검표

• ☐ 이전고시일로부터 1년 안에 해산 총회를 열고, 해산 시 회계보고를 같이 의결했는가
• ☐ 청산인을 정하고 3주 안에 해산등기를 마쳤는가
• ☐ 채권신고 공고(2개월 안에 3회 이상, 신고기간 2개월 이상)와 알고 있는 채권자 개별 통지를 했는가
• ☐ 해산일 기준 결산과 청산 단계 재무제표, 서류 보관·인계 계획이 있는가
• ☐ 법인세 신고 대상 사업연도와 부가가치세 폐업 신고·확정신고 일정을 정했는가
• ☐ 국세를 정리한 뒤에 잔여재산을 분배했는가
• ☐ 청산종결 등기와 주무관청 신고까지 마쳤는가

해산·청산은 순서가 곧 안전장치입니다. 총회 의결, 공고, 변제, 세금 정리, 분배, 등기의 순서를 문서로 남겨 두시면 청산인과 조합원 모두 부담을 덜 수 있습니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(cpa@taxhong.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

이전고시가 끝나면 조합은 언제까지 해산해야 하나요?

도시정비법 제86조의2제1항은 조합장이 이전고시(제86조제2항 고시)가 있은 날부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하도록 정하고, 제2항은 조합장이 소집하지 않으면 조합원 5분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 해산을 의결할 수 있다고 정합니다. 정당한 사유 없이 해산을 의결하지 않으면 시장·군수등이 조합설립인가를 취소할 수 있습니다(같은 조 제3항).

비영리법인인 조합이 해산하면 청산소득에 법인세를 내나요?

법인세법 제4조제1항 단서는 비영리내국법인의 과세소득을 각 사업연도의 소득과 토지등 양도소득으로 한정하고 있어 청산소득은 과세 대상에서 빠집니다. 다만 해산 전후의 수익사업 소득이나 토지등 양도소득이 있다면 그 부분은 법인세 신고 대상이 될 수 있어 따로 따져 봐야 합니다.

채권신고 기간 안에 조합이 빚을 갚아도 되나요?

민법 제90조는 청산인이 채권신고기간 안에는 채권자에게 변제하지 못하도록 정하고, 다만 조합이 지연손해배상 의무를 면하지는 못한다고 합니다. 채권신고 공고는 민법 제88조에 따라 취임한 날부터 2개월 안에 3회 이상 하고, 신고기간은 2개월 이상이어야 합니다.