재개발·재건축 이주비, 조합 장부에는 어떻게 남기고 이자는 누가 내나? 의결·신고·통장·이자 처리·현금청산자 정산

재개발·재건축 조합에서 이주 단계는 돈이 가장 크게 움직이는 시기 중 하나입니다. 조합원들이 집을 비우고 이사할 수 있도록 이주비 대출이 실행되고, 그 이자를 누가 언제 내는지가 정해집니다. 이 부분이 처음에 분명하지 않으면 입주나 현금청산 때 「그 이자는 누가 내기로 했었나」를 두고 다툼이 생기곤 합니다.

이 글은 성종회계에서 정비사업 조합 회계 업무를 하면서 반복해서 본 내용을 일반화해, 이주비를 장부와 서류에 어떻게 남겨 두면 좋은지 순서대로 정리한 것입니다. 특정 조합을 알아볼 수 있는 내용은 넣지 않았습니다. 개별 사안은 정관·총회 결의와 사실관계에 따라 다를 수 있으니 참고용으로 봐 주세요.

1. 먼저 정할 것: 누가 빌리고, 이자는 누가 내나

이주비는 보통 금융기관 대출로 마련합니다. 조합이 차입해 조합원에게 빌려주는 방식도 있고, 조합원이 직접 대출을 받고 조합이나 시공자가 이자를 대신 내는 방식도 있습니다. 흔히 이자를 조합이 부담하는 부분을 「기본이주비」, 조합원이 직접 부담하는 부분을 「추가이주비」라고 부르기도 합니다.

어느 방식이든 총회에서 먼저 정해야 합니다. 도시정비법 제45조제1항제2호는 자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법을 총회 의결 사항으로 정하고 있고, 같은 법 시행령 제43조제2호에 따라 대의원회가 대신할 수 없습니다.

• ☐ 차입 주체(조합 또는 조합원), 금액 한도, 이자율, 상환 시기를 총회에서 의결했는가
• ☐ 이자를 누가 부담하는지(조합 사업비, 또는 조합이 대납한 뒤 조합원이 상환)를 의결 내용에 적었는가
• ☐ 시공자가 이자를 대납하는 경우 도급계약에 대납 조건과 정산 방법이 적혀 있는가

2. 조합이 빌렸다면: 차입 신고

조합 명의로 차입했다면 도시정비법 제111조의2에 따라 대여한 상대방, 차입액, 이자율, 상환방법 등을 시장·군수등에게 신고해야 합니다. 같은 법 시행령 제87조의2는 차입한 날부터 30일 이내에 자금차입계약서 사본을 제출하는 방법으로 하도록 정하고 있습니다. 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 도시정비법 제140조제2항제3호의2에 따른 과태료 대상이 될 수 있습니다.

대출을 여러 번에 나눠 실행하거나 한도를 늘리는 경우에도 계약이 바뀌는 시점마다 신고 대상인지 확인해 두시는 편이 안전합니다.

3. 장부와 통장: 이주비는 따로

부산광역시 「정비사업 조합 등 예산·회계 규정」 표준안(2024. 6. 26.)은 사업비, 운영비, 조합원분양금, 일반분양금, 이주비 등을 사용 목적별로 나눠 통장과 기록을 구분 관리하도록 정하고 있습니다(표준안 제22조). 표준안의 계정과목도 이주비를 따로 둡니다.

• 이주비 대여금: 조합이 조합원에게 빌려준 돈 (자산)
• 이주비 대여금 차입금: 조합이 금융기관·시공자 등에서 빌린 돈 (부채, 조달처별로 구분)

• 이주비 이자: 조합이 부담하는 이주비 대여금 이자비용 (사업비)

• ☐ 이주비 전용 통장을 두고 다른 사업비와 섞이지 않게 관리하는가

• ☐ 조합원별 대여금 원장(대여일, 금액, 상환 조건)이 있는가
• ☐ 대여금 합계와 차입금 잔액, 통장 잔액이 매월 맞는가

4. 이자 처리: 「조합 부담」과 「대납 후 회수」는 장부가 다릅니다

이자를 조합이 부담하기로 했다면 이자는 조합의 사업비가 됩니다. 반대로 조합이 대신 낸 뒤 조합원에게서 돌려받기로 했다면, 그 이자는 비용이 아니라 조합원에게서 받을 돈(대여금이나 미수금 성격)으로 남겨야 입주 때 정산이 가능합니다.

중간에 방식을 바꾸는 경우도 있습니다. 대법원 2026. 8. 13. 선고 2026다203192 판결은 처음에 이주비 대출 이자를 사업비로 내겠다고 했다가, 총회에서 조합이 대납한 뒤 입주 때 조합원이 상환하도록 바꾼 결의를 적법하다고 보았습니다. 이 판결은 원심 판결 중 이주비 대출 이자 부분을 파기해 고등법원으로 돌려보낸 것이라, 금액 등 나머지 판단은 환송된 사건에서 이어집니다. 그 총회에서는 이자를 사업비로 충당하면 조합원의 세금 부담이 늘 수 있다는 점이 변경 이유로 거론되었는데, 법원이 그 세금 문제 자체를 판단한 것은 아닙니다. 세무 처리는 따로 검토하셔야 합니다.

• ☐ 이자 부담 방식이 바뀐 경우, 바뀐 날을 기준으로 이전 이자와 이후 이자를 나눠 기록했는가
• ☐ 대납 후 회수하는 이자는 조합원별로 누적액을 관리하는가
• ☐ 시공자가 대납한 이자가 있다면 조합과 시공자 사이 정산 내역이 있는가

세무 쪽에서는 조합이 조세특례제한법 제104조의7제2항에 따라 비영리내국법인으로 보아 법인세가 적용되므로, 이주비 이자가 조합원분과 일반분양분 중 어디에 관련된 비용인지에 따라 법인세 계산이 달라질 수 있습니다. 이자 부담 방식을 정하거나 바꿀 때는 세무 검토를 함께 받아 보시길 권합니다.

5. 입주와 현금청산 때: 정산까지가 이주비입니다

입주 때는 보통 조합원 분담금 정산과 함께 이주비 대출을 상환하고, 대납 이자가 있다면 함께 정산합니다. 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 하지 않아 현금청산자가 된 조합원도 정리가 필요합니다. 위 대법원 판결은 결의 당시 조합원이었던 사람은 이후 현금청산자가 되어 조합원 지위를 잃어도 이주비 대출 이자를 부담할 의무가 함께 없어지지 않는다고 보았습니다.

• ☐ 입주 정산서에 분담금, 이주비 원금, 대납 이자가 각각 구분되어 있는가
• ☐ 현금청산자의 청산금에서 이주비 원금·이자를 정산하는 근거(총회 결의, 약정)가 있는가
• ☐ 정산 결과가 장부의 대여금·미수금 잔액과 맞는가

이주비는 금액이 크고 기간도 길어 처음 정한 방식이 끝까지 영향을 줍니다. 의결 → 신고 → 통장 → 이자 → 정산을 같은 기준으로 기록해 두시면, 입주와 청산 단계가 훨씬 수월해집니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(kicpa1658@gmail.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

이주비를 조합이 빌리면 총회 의결이 꼭 필요한가요?

도시정비법 제45조제1항제2호는 자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법을 총회 의결 사항으로 정하고 있고, 같은 법 시행령 제43조제2호에 따라 대의원회가 대신 의결할 수 없습니다. 조합이 차입 주체라면 도시정비법 제111조의2에 따른 차입 신고도 함께 챙겨야 합니다.

조합이 내 오던 이주비 이자를 나중에 조합원 부담으로 바꿀 수 있나요?

대법원 2026. 8. 13. 선고 2026다203192 판결은 이주비 대출 이자를 조합이 대납한 뒤 입주 때 조합원이 상환하도록 바꾼 총회 결의를 적법하다고 보았고, 결의 당시 조합원이었다면 이후 현금청산자가 되어도 상환 의무가 남는다고 판단했습니다. 다만 개별 사안은 결의 내용과 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

이주비 통장을 따로 만들어야 하나요?

부산광역시 조합 예산·회계 규정 표준안은 사업비, 운영비, 조합원분양금, 일반분양금, 이주비 등을 사용 목적별로 나눠 통장과 기록을 구분 관리하도록 정하고 있습니다(표준안 제22조). 조합 규정에 같은 조항이 있는지 확인해 보세요.