부모님 아파트, 지금 증여받을까 나중에 상속받을까? 비교 기준 4가지와 가상 숫자

「집값이 더 오르기 전에 아파트를 미리 넘겨받는 게 낫지 않을까요?」 상담에서 꾸준히 받는 질문입니다. 답은 집마다 다르지만, 갈림길은 대체로 네 가지 기준에서 정해집니다. 기준을 하나씩 보고 가상 숫자로 비교해 보겠습니다. 사례와 금액은 가상 수치이고, 개별 사안은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 세율과 공제는 작성일 당시 법령 기준입니다.

1. 첫 번째 기준: 상속공제 안에 들어오는 재산인가

상속세는 상속재산 전체에서 공제를 뺀 뒤 매깁니다. 공제가 생각보다 큽니다.

• 일괄공제 5억 원: 기초공제(2억 원)와 자녀공제 등 인적공제를 합친 금액과 5억 원 중 큰 금액을 공제받을 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제21조제1항).
• 배우자상속공제 최소 5억 원: 배우자가 실제로 받은 금액이 없거나 5억 원 미만이어도 5억 원을 공제합니다(같은 법 제19조제4항). 자세한 내용은 배우자공제와 일괄공제 글에 있습니다.

그래서 한 분이 먼저 돌아가시고 배우자가 계신 집이라면 상속재산 10억 원 안팎까지는 상속세가 나오지 않는 경우가 많습니다. 반면 증여는 성년 자녀 기준으로 10년 동안 직계존속에게 받은 증여를 합쳐 5천만 원만 공제합니다(같은 법 제53조제2호). 공제 안에 들어오는 집에서 아파트를 미리 받으면, 상속이었다면 0원이었을 세금을 증여세로 먼저 내게 됩니다.

2. 두 번째 기준: 증여 뒤 10년을 넘길 수 있는가

상속인에게 상속개시일 전 10년 안에 증여한 재산은 상속세 과세가액에 다시 더합니다. 상속인이 아닌 사람(예: 손자녀)에게 준 것은 5년입니다(같은 법 제13조제1항제1호·제2호). 더할 때 알아 둘 점이 셋입니다.

• 증여 당시 가액으로 더합니다: 가산하는 증여재산은 증여일 현재의 시가로 계산합니다(같은 법 제60조제4항). 증여한 뒤 오른 값은 상속재산에 들어가지 않습니다.
• 낸 증여세는 빼 주지만 돌려주지는 않습니다: 가산한 증여재산에 대한 증여세 산출세액은 상속세 산출세액에서 공제합니다(같은 법 제28조제1항). 국세청 「상속·증여세 오해 그리고 진실」도 상속세 산출세액을 한도로만 공제하고 차액을 환급하지 않는다고 안내합니다.
• 상속공제 한도가 줄어듭니다: 상속세 과세가액이 5억 원을 넘으면, 가산한 증여재산가액(증여재산공제를 뺀 금액)만큼 상속공제를 받을 수 있는 한도가 줄어듭니다(같은 법 제24조제3호).

합산 기간과 계산은 사전증여 10년·5년 합산 글에서 따로 다뤘습니다.

3. 가상 숫자로 비교해 보기

두 집을 가정합니다. 자녀는 둘이고 모두 성년이며, 아파트를 받는 자녀는 그동안 다른 증여를 받은 적이 없습니다. 금융재산공제 등 다른 공제는 계산을 단순하게 하려고 넣지 않았습니다. 또 증여세액공제 한도는 상속인별로 계산하므로(상속세 및 증여세법 제28조제2항), 상속재산(예금 등 다른 재산 포함)도 아파트를 받은 그 자녀가 받는다고 가정했습니다.

사례 ① 재산 10억 원, 어머니가 계신 집: 아버지 명의 아파트 시가 9억 원과 예금 1억 원이 전부입니다.

• 지금 증여: 9억 원 − 증여재산공제 5천만 원 = 과세표준 8억 5천만 원. 산출세액 1억 9,500만 원(같은 법 제26조 세율, 제56조), 신고세액공제 3%(같은 법 제69조제2항)를 빼면 약 1억 8,915만 원입니다.
• 나중에 상속(아파트 가액이 그대로라고 가정): 상속재산 10억 원 − 일괄공제 5억 원 − 배우자상속공제 5억 원 = 과세표준 0원. 상속세가 없습니다.
• 증여하고 10년 안에 상속이 생기면: 아파트 9억 원을 다시 더해 과세가액은 10억 원이 되지만, 공제 한도가 10억 원 − 8억 5천만 원 = 1억 5천만 원으로 줄어 과세표준이 8억 5천만 원입니다. 상속세 산출세액 1억 9,500만 원에서 증여세 산출세액 1억 9,500만 원을 빼면 추가로 낼 세금은 없지만, 이미 낸 증여세 약 1억 8,915만 원은 그대로 남습니다.

이 집은 상속으로 받으면 0원, 미리 받으면 약 1억 9천만 원입니다. 그대로 상속받는 편이 낫습니다.

사례 ② 재산 29억 원, 아버지 혼자 계신 집: 어머니는 이미 돌아가셨고, 아버지 재산은 아파트 시가 9억 원과 다른 재산 20억 원입니다. 아파트는 상속이 생길 때 13억 원으로 올랐다고 가정합니다.

7년 뒤 상속에서는 아파트를 증여 당시 가액 9억 원으로 더하고, 상속세 산출세액 8억 원에서 증여세 산출세액 1억 9,500만 원을 뺀 뒤 신고세액공제 3%를 적용했습니다. 10년 안에 상속이 생겨도 합계가 줄어든 까닭은 증여 뒤 오른 4억 원이 상속재산에서 빠졌기 때문입니다. 10년을 넘기면 아파트가 상속재산에서 통째로 빠져 차이가 더 커집니다.

두 사례를 나누는 것은 결국 상속세 한계세율이 증여세율보다 높은가입니다. 상속세와 증여세는 같은 세율표(10%~50%)를 씁니다(같은 법 제26조, 제56조). 상속재산이 공제 안에 들어오는 집은 미리 증여할수록 손해이고, 높은 구간에 걸리는 집은 미리 나눠 낮은 구간으로 내리는 효과가 생깁니다.

4. 세 번째 기준: 취득세와 나중에 팔 때의 양도세

취득세는 기준 금액과 세율이 모두 다릅니다.

• 상속: 시가표준액(공시가격 등)에 1천분의 28(지방세법 제10조의2제2항제1호, 제11조제1항제1호나목)
• 증여: 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등)에 1천분의 35(지방세법 제10조의2제1항, 제11조제1항제2호)

사례 ①의 아파트라면 증여는 9억 원 × 3.5% = 3,150만 원, 상속은 시가표준액이 6억 원이라고 할 때 6억 원 × 2.8% = 1,680만 원입니다(지방교육세 등 부가세 별도). 여기에 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받으면 중과세율로 12%가 됩니다(지방세법 제13조의2제2항, 지방세법 시행령 제28조의6제1항). 다만 1세대 1주택자가 가진 주택을 배우자나 자녀가 증여받는 경우는 중과에서 빠집니다(지방세법 시행령 제28조의6제2항제1호). 부모님이 집을 여러 채 가지고 계시면 이 부분부터 확인해야 합니다.

나중에 팔 때도 차이가 납니다.

• 상속받은 집은 상속개시일 현재 평가한 가액이 취득가액이 됩니다(소득세법 시행령 제163조제9항). 자세한 내용은 상속받은 부동산의 취득가액 글에 있습니다.
• 증여받은 집을 증여일부터 10년 안에 팔면, 취득가액을 부모님이 처음 산 가격으로 계산하는 이월과세가 적용됩니다(소득세법 제97조의2제1항). 이 경우 낸 증여세는 필요경비로 넣어 줍니다. 1세대 1주택 비과세가 적용되는 경우 등은 제외됩니다(소득세법 제97조의2제2항). 증여 후 양도 이월과세 글을 함께 보시면 좋습니다.

증여를 받아 곧 팔 계획이라면 증여의 장점이 대부분 사라질 수 있다는 뜻입니다.

5. 네 번째 기준: 누가, 어떤 돈으로 세금을 내는가

• 증여세는 받은 자녀가 냅니다(상속세 및 증여세법 제4조의2제1항). 자녀에게 낼 돈이 없어 부모님이 대신 내 주면 그 돈도 다시 증여가 되어 세금이 늘어납니다.
• 전세보증금이나 대출을 함께 넘기는 부담부증여로 증여세를 줄이는 방법도 있지만, 넘긴 채무 부분은 부모님 쪽에 양도세가 생깁니다. 부담부증여의 증여세 글을 참고하세요.
• 자녀가 이미 집을 가지고 있다면 증여받는 순간 2주택이 되어 자녀가 사는 집의 비과세 판단이 바뀔 수 있습니다.
• 반대로 자녀가 부모님과 10년 이상 한집에 살아 온 무주택자라면 상속 때 동거주택 상속공제(최대 6억 원)를 받을 수 있어 상속 쪽이 더 유리해질 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제23조의2제1항). 금융재산·동거주택 상속공제 글에 요건이 있습니다.

6. 정리: 이 순서로 따져 보세요

1. 부모님 재산을 모두 더해 상속공제(일괄공제 5억 원, 배우자상속공제 최소 5억 원) 안에 들어오는지 봅니다. 들어오면 서둘러 증여할 이유가 크지 않습니다.
2. 공제를 넘는다면 상속세가 몇 % 구간에 걸리는지 보고, 증여세 구간과 비교합니다.
3. 증여 뒤 10년을 넘길 수 있는지, 집값이 더 오를 여지가 있는지 생각합니다.
4. 취득세(중과 여부 포함)와 증여세를 낼 자녀의 자금을 확인합니다.
5. 10년 안에 팔 계획이 있으면 이월과세까지 계산에 넣습니다.

부모님 재산 전체와 가족 사정을 함께 놓고 숫자로 비교해 보는 것이 가장 정확합니다.

궁금한 점은 이 사이트의 「상담 신청」이나 메일(cpa@taxhong.com)로 편하게 문의해 주세요.

자주 묻는 질문

부모님 아파트는 미리 증여받는 게 항상 유리한가요?

아닙니다. 부모님 재산이 일괄공제 5억 원과 배우자상속공제(최소 5억 원) 안에 들어오면 상속 때 상속세가 없을 수 있어서, 지금 증여하면 내지 않아도 될 증여세를 먼저 내게 됩니다. 증여의 효과는 상속재산이 많아 높은 세율 구간에 걸리는 집에서 커집니다(상속세 및 증여세법 제19조제4항, 제21조제1항, 제26조).

증여하고 10년 안에 부모님이 돌아가시면 어떻게 되나요?

상속인에게 10년 안에 증여한 재산은 상속세 과세가액에 다시 더합니다. 더하는 금액은 증여일 현재의 시가라서 그 뒤 오른 값은 빠지고, 이미 낸 증여세 산출세액은 한도 안에서 상속세에서 빼 줍니다. 다만 낸 증여세가 상속세보다 많아도 차액을 돌려주지는 않습니다(상속세 및 증여세법 제13조제1항, 제28조, 제60조제4항).

취득세는 어느 쪽이 적게 나오나요?

상속은 시가표준액에 1천분의 28, 증여는 시가인정액에 1천분의 35를 적용합니다(지방세법 제10조의2, 제11조제1항). 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받으면 중과세율(12%)이 되지만, 1세대 1주택자인 부모님의 주택을 자녀가 받는 경우는 제외됩니다(지방세법 제13조의2제2항, 지방세법 시행령 제28조의6).